01.10.2007 | Im Brennpunkt

Unwirksame Schönheitsreparaturklausel: Zuschlag im Mieterhöhungsverfahren zulässig?

von RiAG Dr. Ulrich Schumacher, Dortmund

Der Vermieter hat in Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB einen Anspruch auf einen Zuschlag, wenn die formularmäßige Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (OLG Karlsruhe 18.4.07, 7 U 186/06, n.rkr., Abruf-Nr. 072943).

Sachverhalt

Das AG hatte der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nur teilweise stattgegeben, da ein Zuschlag für die – aufgrund einer unwirksamen starren Fristenregelung – nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen nicht vorzunehmen sei. § 558 BGB bestimme die ortsübliche Vergleichsmiete ausschließlich nach den Kriterien dieser Vorschrift. Mit der Berufung begehrte die Klägerin erfolgreich wegen eines jährlichen zuzuerkennenden Zuschlags für Schönheitsreparaturen eine weitere Zustimmung zur Mieterhöhung von 8,50 EUR/m² Wohnfläche im Jahr entsprechend § 28 Abs. 4 S. 2 II. BV.  

Entscheidungsgründe

Die Frage, ob der Vermieter im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB Anspruch auf einen Mietzuschlag hat, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel enthält, ist umstritten (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a BGB Rn. 51). Das OLG Karlsruhe vertritt im Anschluss an eine verbreitete Auffassung (AG Langenfeld NZM 06, 178; AG Frankfurt NJW 05, 3294; Lammel, AnwaltKommentar Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 558 BGB Rn. 53) die Ansicht, dass dem Vermieter in einem solchen Fall ein Zuschlag zusteht. Es stützt dieses Ergebnis im Wesentlichen auf folgende Gesichtspunkte:  

Checkliste: Die Argumentationslinie des OLG Karlsruhe 18.4.07, 7 U 186/06

• Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen als Hauptleistungspflicht aus dem Mietvertrag hat Entgeltcharakter, da der Vermieter bei der Bemessung der verlangten Miete einkalkulieren wird, ob er in regelmäßigen Abständen Aufwendungen für Schönheitsreparaturen hat oder nicht. „Dann muss die fehlende Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, aber Auswirkungen auf die Miethöhe haben, wobei kein sachlicher Grund für eine Differenzierung ersichtlich ist, ob die Mietparteien von vornherein von einer Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Abstand genommen haben oder ob sich nach Vertragsabschluss herausstellt, dass wegen der Unwirksamkeit einer Klausel im Formularmietvertrag der Mieter keine Schönheitsreparaturen leisten muss“.

• §§ 307 ff. BGB stehen dem nicht entgegen, und zwar weder der „Strafcharakter“ des § 307 BGB (Ahlt, DWW 05, 96), noch das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion (Hemming, WuM 05, 165; Lehmann-Richter, ZMR 05, 170). Die Klausel über die laufenden Schönheitsreparaturen ist unwirksam und wird auch nicht teilweise im Wege der geltungserhaltenden Reduktion aufrecht erhalten. Es geht lediglich darum, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

• Der Vermieter muss auch nicht zunächst, gestützt auf das Gebot der Rücksichtnahme, dem Mieter die Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel anbieten, bevor er die Mieterhöhung verlangen kann (vgl. hierzu allerdings die a. A. von Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 558a Rn. 51 sowie LG Düsseldorf NZM 06, 657). Der Mieter hat insoweit keinen Anspruch auf Vertragsänderung, da die Unwirksamkeit einer Klausel von Amts wegen zu berücksichtigen ist und damit auch kein berechtigtes Vertrauen des Mieters enttäuscht wird.

Praxishinweise

Das Urteil ist nicht rechtskräftig, da die Revision zugelassen wurde (beim BGH unter VIII ZR 118/07 anhängig). Die Rechtsentwicklung ist also noch keineswegs abgeschlossen, was Mieter und ihre Berater gegenüber Vermietern und Gerichten deutlich machen sollten. Dabei sollten sie auch auf die von Blank (NZM 07, 472) herausgearbeiteten deutlichen Schwächen in der Argumentation des OLG Karlsruhe hinweisen (vgl. allerdings auch die differenzierende Anmerkung von Börstinghaus, WuM 07, 426). Hierbei sind zu nennen: