24.09.2009 | Kautionsrückzahlungsanspruch

Bei Grundstückskaufvertrag vor dem 1.9.01 haftet der Erwerber nur nach § 572 BGB a.F.

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der durch das Mietrechtsreformgesetz eingefügte § 566a BGB findet keine Anwendung, wenn zwar der dingliche Erwerb des Mietobjekts nach dem Inkrafttreten der Neuregelung am 1.9.01 erfolgt ist, das diesem Erwerb zugrunde liegende schuldrechtliche Rechtsgeschäft jedoch bereits vor diesem Zeitpunkt abgeschlossen worden ist. In diesem Fall bleibt es bei der Anwendbarkeit des § 572 BGB a.F (BGH 24.6.09, XII ZR 145/07, Abruf-Nr. 092568).

Sachverhalt

Die Klägerin schloss in 1/96 mit S einen Mietvertrag über eine Lagerfläche auf einem von diesem gekauften Grundstück. Die vereinbarte Sicherheit (zwei Monatsmieten) hatte sie bereits zuvor an S überwiesen. S wurde am 16.10.96 als Eigentümer des Grundstücks eingetragen. Am 9.11.96 wurde über sein Vermögen das Gesamtvollstreckungsverfahren eröffnet. Der Gesamtvollstreckungsverwalter veräußerte das Grundstück an den Beklagten. Die Auflassung erfolgte am 16.5.01, eine Eigentumsverschaffungsvormerkung wurde am 25.5.01 eingetragen. Seit 14.3.02 ist der Beklagte eingetragener Eigentümer. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis zum 30.11.04. Ihre Klage auf Rückzahlung der an S erbrachten Sicherheitsleistung sowie Schadenersatz für deren nicht erfolgte Verzinsung hatte vor dem KG (GuT 07, 370) Erfolg. Auf Revision des Beklagten hat der BGH die Berufung der Klägerin gegen das klageabweisende LG-Urteil zurückgewiesen.  

Praxishinweis

Nach § 566a S. 1 BGB tritt der Erwerber eines vermieteten Grundstücks (vgl. § 578 Abs. 1 BGB) uneingeschränkt in die Rechte und Pflichten ein, die sich daraus ergeben, dass der Mieter dem bisherigen Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet hat. Inhaltlich geht die Vorschrift über die bis dahin geltende Regelung des § 572 S. 2 BGB a.F. hinaus. Diese verpflichtete den Erwerber bei Beendigung des Mietverhältnisses nur zur Rückgewähr einer von dem Mieter an den bisherigen Vermieter geleisteten Sicherheit, wenn dieser dem Erwerber die Sicherheit ausgehändigt oder wenn der Erwerber gegenüber dem bisherigen Vermieter dessen Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen hatte.  

Da das Mietrechtsreformgesetz (MRRG) für den Anwendungsbereich des § 566a keine Übergangsregelung vorsieht, hat der BGH die Anwendung der Vorschrift in Fällen eingeschränkt, in denen der Erwerber eines vermieteten Grundstücks - anders als hier der Beklagte - bei Inkrafttreten des § 566a BGB bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, der dingliche Erwerbsvorgang mithin vollzogen war. Grund: Es entspricht dem Willen des Gesetzgebers, das berechtigte Vertrauen eines Grundstückserwerbers zu schützen, die dem Veräußerer gezahlte Kaution nur unter den in § 572 S. 2 BGB a.F. genannten Voraussetzungen erstatten zu müssen. Der Gesetzgeber hat in Art. 229 § 3 EGBGB zum Ausdruck gebracht, dass aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit für Miet- und Pachtverträge Übergangsvorschriften erforderlich sind. Diese Verträge haben zum Teil schon lange vor dem Inkrafttreten des neuen Rechts bestanden und Mieter und Vermieter haben ihre Verträge entsprechend der alten Rechtslage gestaltet. Letzteres gilt in gleicher Weise für Kaufverträge über vermietete Grundstücke, die vor dem 1.9.01 abgeschlossen und abgewickelt worden sind. In vielen Fällen wird der Erwerber die Kautionsabrede bei den Verhandlungen über den Kaufpreis und bei der Abwicklung des Veräußerungsgeschäfts nicht berücksichtigt haben. Hierzu wird für ihn in der Regel auch kein Anlass bestanden haben, da er nur unter den Voraussetzungen des § 572 BGB a.F. auf Rückgabe der Kaution in Anspruch genommen werden konnte.