01.07.2007 | Kündigung

Eigenbedarf: Kündigungsverzicht nur schriftlich

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf – wie der gesamte Mietvertrag – gemäß § 550 S. 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll (BGH 4.4.07, VIII ZR 223/06, Abruf-Nr. 071512).

Sachverhalt

§ 27 des Mietvertrags mit der Überschrift „Sonstige Vereinbarungen“ lautet: „– siehe Anlagen –“. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit den Beklagten unter Berufung auf Eigenbedarf ihrer erwachsenen Tochter. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und beriefen sich auf die von ihnen vorgelegte Version der Anlage zu § 27 des Mietvertrags, die u.a. den Satz enthält: „Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf wird verzichtet“. Die Anlage besteht aus einem einzelnen, losen Blatt mit der Überschrift „§ 27 - Sonstige Vereinbarungen“ ohne weitere Hinweise auf ein bestimmtes Mietverhältnis und ohne Unterschriften oder Paraphen. Auf die Berufung der Kläger hat das LG die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Ihre Revision war erfolglos.  

Praxishinweis

Der Erfolg der Räumungsklage hing davon ab, ob die Kläger das Mietverhältnis wirksam gemäß § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs kündigen konnten, weil der von den Beklagten behauptete Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung wegen fehlender Nichteinhaltung der Schriftform des § 550 BGB unbeachtlich war. Der BGH hat dies bejaht.  

Die Frage, ob der Verzicht des Vermieters auf einen bestimmten Kündigungsgrund beurkundungsbedürftig ist, ist umstritten. Nach einer Ansicht wirkt sich nur ein genereller Kündigungsverzicht unmittelbar auf die Dauer des Mietverhältnisses aus (LG Mannheim ZMR 78, 54; Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rn. 730), während der Ausschluss des Kündigungsrechts nur einer Partei keine Schriftform erfordert, weil es sich nicht um die Befristung eines Vertrags handelt (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rn. 60). Die Gegenmeinung bejaht die Formbedürftigkeit unter Hinweis auf Sinn und Zweck des § 566 a.F. BGB bereits, wenn nur bestimmte Kündigungsgründe ausgeschlossen werden sollen (LG Berlin WuM 91, 498; LG Hamburg ZMR 01, 895).