01.02.2007 | Kündigung

Mieter haftet für Beratungsverschulden eines Mieterschutzvereins

Der Mieter ist im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich. Die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt kein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus. Ein Mieterschutzverein, der den Mieter bei der Entscheidung darüber berät, ob er von einem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch machen soll, ist Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Erfüllung der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete (BGH 25.10.06, VIII ZR 102/06, Abruf-Nr. 063630).

Sachverhalt

Die Beklagten hielten die von ihnen monatlich zu leistenden Betriebskostenvorauszahlungen für zehn Monate auf Empfehlung des Mieterschutzvereins zurück, weil die Klägerin trotz wiederholter Aufforderungen keine Belege zu den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 01 bis 03 übersandt hatte. Wegen des dadurch entstandenen Rückstands von mehr als zwei Monatsmieten erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die Beklagten glichen den Rückstand – nach Verurteilung durch ein anderes Gericht – binnen zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage aus. Die Revision der Klägerin gegen das die Klage abweisende Berufungsurteil hatte Erfolg.  

Praxishinweis

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht mehr als unerheblich anzusehende Pflichtverletzung durch einen Rückstand mit den Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten hat eine spürbare Gefährdung der Interessen des Vermieters zur Folge, der das Insolvenzrisiko des Mieters tragen muss. Gemäß § 543 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchst. b BGB berechtigt dieser Umstand den Vermieter sogar zu einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund. Es begründet daher jedenfalls ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB (Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 573 Rn. 16; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 BGB Rn. 26).  

Voraussetzung der Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist weiter ein schuldhaftes Verhalten des Mieters. Dieses ist hier nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil die Mieter sich wegen der verweigerten Belegeinsicht für die Nebenkostenabrechnungen der Vorjahre hinsichtlich der Vorauszahlungen auf ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 Abs. 1 BGB) berufen hatten. Der BGH bestätigt seine Rechtsprechung (MK 06, 80, Abruf-Nr. 060768), dass der Mieter preisfreien Wohnraums grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege hat, sondern zum Zwecke der Überprüfung der Abrechnung nur Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen verlangen kann (ebenso für die gewerbliche Miete: OLG Düsseldorf MK 07, 14, Abruf-Nr. 063223). Einen Ausnahmefall, dass ihnen die Einsichtnahme in den Räumen der Vermieterin verwehrt worden oder ausnahmsweise nicht zuzumuten gewesen wäre, hatten die Beklagten nicht geltend gemacht.