26.02.2009 | Kurz informiert
Diese Entscheidungen müssen Sie kennen
von RiOLG Birgit Goldschmidt-Neumann, Düsseldorf
Auf der letzten Seite von „Mietrecht kompakt“ lesen Sie die Kernaussagen weiterer wichtiger Entscheidungen aus der BGH- und OLG-Rechtsprechung. Hier zur Heizkostenverordnung, Mietminderung durch Zugangsbehinderung, Nebenkosten, Mietkaution und zum Streitwert in Räumungssachen.
Aktuelle Entscheidungen zu HeizkV, Mietminderung, Nebenkosten und Mietkaution |
| Heizkostenverordnung - BGH 16.7.08, VIII ZR 57/07: Wenn durch eine Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 HeizkV mehrere Nutzer mit ungleichen Ausstattungen versorgt werden (Gewerbeeinheit und Wohneinheiten), muss nach § 5 Abs. 2 S. 1 HeizkV zunächst der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch vorerfasst werden (Gewerbeeinheit einerseits und Wohnungen andererseits). Die „Vorerfassung“ erfordert eine Messung durch einen Wärmezähler und zwar für jede Nutzergruppe gesondert. Dies gilt auch, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sind. Es genügt in diesem Fall nicht, nur den Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch zu messen und den Anteil der anderen Nutzergruppe zu errechnen, indem der gemessene Anteil der einen Nutzergruppe vom Gesamtverbrauch abgezogen wird. Eine solche Berechnung verstößt gegen § 6 Abs. 2 HeizkV. Dieser Verstoß kann regelmäßig wegen Zeitablaufs nicht mehr berichtigt werden. Zum Ausgleich sind die Heizkostenabrechnungen gemäß § 12 Abs. 1 HeizkV um 15 Prozent zu kürzen.
Mietminderung durch Zugangsbehinderung - OLG Rostock 13.11.08, 3 U 138/03: Ein Mangel der Mietsache kann auch auf Einwirkungen von außen beruhen. Umwelt- oder Umfeldmängel begründen ein Minderungsrecht nur, wenn sie sich unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache auswirken. Dies ist anhand der Umstände des Einzelfalls zu prüfen. Ob eine Zugangsbehinderung eine unmittelbare oder nur mittelbare Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit darstellt, hängt vom Nutzungszweck der Mieträume und von der Art der Zugangsbehinderung ab. Postiert der Betreiber einer Diskothek auf einem gemeinschaftlichen Flur Sicherheitspersonal und spricht dieses vereinzelt auch Kunden an, die zu einer gleichfalls über den Flur zu erreichenden Spielothek wollen, liegt hierin eine nur mittelbare Nutzungsbeeinträchtigung der für den Betrieb der Spielothek angemieteten Räumlichkeiten, jedenfalls wenn diese auch durch einen anderen Eingang zu erreichen sind.
Nebenkosten - OLG Rostock 18.9.08, 3 U 123/07: Der Mieter muss einen sich aus der Nebenkostenabrechnung ergebenden Betrag auch nachzahlen, wenn die Vorauszahlungen deutlich zu gering bemessen waren. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Vorschüsse auf die Nebenkosten zu erheben. Deshalb ist er auch nicht verpflichtet, Vorauszahlungen überschlägig so zu kalkulieren, dass sie jedenfalls in etwa kostendeckend sind. Eine Aufklärungspflicht dahingehend, dass die Vorauszahlungen nicht kostendeckend sein werden oder dass diese im Einzelnen gar nicht kalkuliert wurden, besteht nicht. Wenn der Vermieter aber die Angemessenheit der Vorauszahlungen zugesichert oder deren ausreichende Bemessung auf Nachfrage unzutreffend bewusst bestätigt hat, ist er in Höhe des Differenzbetrags gegenüber dem Mieter wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten schadenersatzpflichtig.
Mietkaution - OLG Karlsruhe 11.12.08, 8 W 34/08: Die Mietkaution hat nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur eine Sicherungs- sondern auch eine Verwertungsfunktion. Ebenso wie bei einer Barkaution darf daher der Vermieter grundsätzlich auf die verpfändete Forderung zugreifen, wenn er eine Abrechnung über seine noch offenen Forderungen aufstellt und diese von der Kaution abzieht. Demgegenüber kann der Mieter sich erfolgreich nur darauf berufen, dass der Zugriff auf die Kaution unberechtigt sei. Hierfür genügt es allerdings nicht, wenn der Mieter vorträgt, die Forderung, auf die sich der Vermieter beruft, sei streitig, weil ihm - dem Mieter - ein bestrittenes Minderungsrecht zustehe.
Streitwert - OLG Stuttgart 9.10.08, 5 W 48/08: Ist zwischen den Parteien unstreitig, dass das Mietverhältnis zum 31.12.07 beendet wurde, wendet die Mieterin aber im Räumungsprozess ein, es sei rechtsmissbräuchlich, vor dem 31.3.08 Räumung und Herausgabe zu verlangen, bemisst sich der Streitwert gemäß § 41 Abs. 2 S. 1 i.V.m. Abs. 1 S. 1 GKG nach dem auf die streitige Zeit entfallenden Mietzins. Auch in diesem Fall nimmt der Mieter für einen begrenzten Zeitraum für sich in Anspruch, das Mietobjekt weiter nutzen zu dürfen. |
