01.05.2007 | Mietausfallschaden

Haftet der Insolvenzverwalter bei verspäteter Rückgabe persönlich?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Vermietet der Insolvenzverwalter – unter Verletzung der mietvertraglichen Pflicht, vor einer Untervermietung die Zustimmung des Vermieters einzuholen – eine vom Schuldner angemietete Immobilie an einen unzuverlässigen Untermieter und gefährdet er dadurch den Rückgabeanspruch des aussonderungsberechtigten Vermieters, kann dies seine persönliche Haftung begründen.  

2. Verletzt der Insolvenzverwalter schuldhaft insolvenzspezifische Pflichten, haftet er auf den Ersatz des negativen Interesses.  

(BGH 25.1.07, IX ZR 216/05, Abruf-Nr. 070905)  

Sachverhalt

Klägerin K. vermietete von ihr angemietete Geschäftsräume an die (spätere) Insolvenzschuldnerin S. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens kündigte der zum Insolvenzverwalter bestellte Beklagte B. das (Unter-) Mietverhältnis zu K. zum 30.9.03 und schloss für die Zeit bis 30.9.03 einen Untermietvertrag mit T., der er das Objekt überließ. K., die hiervon nachträglich erfuhr, rügte die Untervermietung als vertragswidrig, weil diese nach dem Mietvertrag nur mit vorheriger schriftlicher Erlaubnis des Vermieters zulässig sei. Außerdem wies sie auf schlechte Erfahrungen mit T. in der Vergangenheit hin. T. räumte das Objekt nicht vereinbarungsgemäß und zahlte auch den Untermietzins nicht mehr. K. erlangte erst in 2/05 wieder den unmittelbaren Besitz an den Räumen. B. hatte bereits am 4.12.03 die Unzulänglichkeit der Masse angezeigt. Das OLG hat den Beklagten persönlich zum Schadenersatz in Höhe der mit der S. vereinbarten Miete bis zur Rückgabe verurteilt. Seine Revision hatte vorläufigen Erfolg.  

Praxishinweis

Nach § 60 S. 1 InsO ist der Insolvenzverwalter allen Beteiligten zum Schadenersatz verpflichtet, wenn er schuldhaft die Pflichten verletzt, die ihm nach diesem Gesetz obliegen. Die Vorschrift sanktioniert nur die Verletzung solcher Pflichten, die dem Insolvenzverwalter in dieser Eigenschaft nach der InsO obliegen. Das heißt: Haftungsrelevant ist allein die Verletzung insolvenzspezifischer Pflichten. Solche Pflichten treffen den Verwalter z.B. gegenüber Insolvenzschuldnern und -gläubigern sowie gegenüber den Aussonderungs- und Absonderungsberechtigten. Von der persönlichen Haftung ausgenommen sind Pflichten, die den Verwalter wie jeden Vertreter fremder Interessen gegenüber Dritten treffen (BGHZ 99, 151; 100, 346; 148, 175). Nicht insolvenzspezifisch sind zudem im Allgemeinen Pflichten, die ihm als Verhandlungs- oder Vertragspartner eines Dritten auferlegt sind (BGHZ 148, 175; BGH WM 90, 329). Sie können aber eine Haftung nach § 60 InsO begründen, wenn diesem Dritten gegenüber andere insolvenzspezifische Pflichten bestehen, deren Erfüllung durch die Verletzung der zuerst genannten Pflichten gefährdet wird, was der BGH im Verhältnis zur K. bejaht.  

Die Untervermietung bedurfte der vorherigen Erlaubnis der Klägerin. Diese hatte der Beklagte nicht eingeholt. Zwar wurzelt die Pflicht des Mieters, eine Untervermietung nicht ohne Erlaubnis des Vermieters vorzunehmen, im Mietverhältnis. Sie ergibt sich aus § 540 Abs. 1 S. 1 BGB und wird zumeist ausdrücklich in den Mietvertrag aufgenommen. Sie trifft den anstelle des insolventen Mieters handelnden Insolvenzverwalter in derselben Weise, wie sie den Mieter getroffen hätte, falls über dessen Vermögen kein Insolvenzverfahren eröffnet worden wäre. Diese Pflicht erhält einen insolvenzspezifischen Charakter jedoch dadurch, dass die Untervermietung Auswirkungen auf die Erfüllung der künftigen Rückgabepflicht des Mieters haben kann. Er kann diese, weil er sich des unmittelbaren Besitzes an der Mietsache begeben hat, nur bewirken, wenn der Untermieter seinerseits vertragstreu ist.