- Die Bürgschaftserklärung muss schriftlich abgegeben werden, § 766 S. 1 BGB. Daher genügt es nicht, eine Bürgschaftserklärung per Telefax zu übermitteln (BGH NJW 93, 1126). Die elektronische Form gemäß §§ 126 Abs. 3, 126a BGB ist ausgeschlossen, § 766 S. 2 BGB.
- Wichtig ist es, den Sicherungszweck der Bürgschaft konkret zu formulieren. Ausreichend ist, wenn die Bürgschaft für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis übernommen wird. Dann haftet der Bürge auch für Verbindlichkeiten auf Ersatz von Mietausfall für die restliche Mietdauer, die daraus resultieren, dass der Mieter vorzeitig ausgezogen ist und der Vermieter zu einem niedrigeren Mietzins anderweitig vermietet hat (KG GE 07, 1247), ferner für die Kosten eines Räumungsprozesses nebst Zwangsvollstreckung (LG Hamburg ZMR 00, 764).
- Beachte: Der Bürge haftet nur für den jeweiligen Bestand der Hauptforderung, § 767 Abs. 1 BGB. Daher haftet der Bürge nicht für solche Forderungen des Mieters, die nach Mietvertragsabschluss vereinbart worden sind, also z.B. Renovierungskosten, die der Mieter außervertraglich als Gegenleistung für eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag übernommen hat. Der Vermieter kann wegen dieser Ansprüche auch kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem Bürgen geltend machen (OLG Frankfurt MDR 06, 1164 = NZM 06, 900 = MietRB 07, 91).
- Der Höhe nach ist die Bürgschaft bei Wohnraummiete nach § 551 Abs. 1 BGB auf den Betrag einer dreifachen monatlichen Nettokaltmiete begrenzt. Maßgeblich ist die bei Vertragsschluss vereinbarte Nettokaltmiete. Die Höhe der übernommenen Bürgschaft wird also durch eine Anpassung der zu zahlenden Miete nicht beeinflusst (LG Leipzig ZMR 03, 191). Wird bei Wohnraummietverhältnissen unzulässigerweise eine unbeschränkte Bürgschaft vereinbart, ist diese nicht insgesamt unwirksam, sondern bleibt bis zur zulässigen Höhe wirksam (OLG Hamburg ZMR 01, 887).
- Es empfiehlt sich, eine selbstschuldnerische Bürgschaft zu vereinbaren. In diesem Fall verzichtet der Bürge auf die Einrede der Vorausklage, also sein Recht, die Befriedigung des Vermieters zu verweigern, solange nicht der Vermieter eine Zwangsvollstreckung gegen den Mieter ohne Erfolg versucht hat. Der Vermieter kann also sofort den Bürgen in Anspruch nehmen und muss nicht zunächst gegen den Mieter als Hauptschuldner vorgehen, §§ 771, 773 Abs. 1 Nr. 1 BGB.
- Bei der unbedingten Bürgschaft ist es dem Bürgen infolge des Verzichts untersagt, seine Haftung von Bedingungen, insbesondere aus dem Rechtsverhältnis zum Mieter, abhängig zu machen.
- Steht die Mietzeit fest, kann unter Berücksichtigung der dem Vermieter zustehenden Abrechnungsfrist auch eine zeitliche Befristung der Bürgschaft in Betracht kommen. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis und einer entsprechend unbefristeten Bürgschaft kann der Bürge nach Ablauf eines gewissen Zeitraums oder bei Eintritt besonders wichtiger Umstände binnen angemessener Frist die Bürgschaft kündigen (BGH NJW 86, 252). Die Bürgenhaftung beschränkt sich dann auf die bis zur Kündigung entstandene Hauptschuld.
Banken bieten zumeist befristete Bürgschaften formularmäßig an. Dann kann der Vermieter den Bürgen grundsätzlich nur wegen solcher Forderungen in Anspruch nehmen, die bis zum Ende der Befristung fällig geworden sind (OLG Düsseldorf DWW 92, 213). Deshalb wurde hier darauf verzichtet. - Beachte: Ein wichtiger Kündigungsgrund kann auch eine erhebliche Verschlechterung der Vermögenslage des Mieters als Hauptschuldner sein (OLG Düsseldorf ZMR 99, 393; OLG Hamburg ZMR 99, 630). Dieser Kündigungsgrund sollte daher individualvertraglich ausgeschlossen werden (vgl. Musterformulierung Nr. 4.).
- Die Mietbürgschaft auf erstes Anfordern ermöglicht eine rasche Durchsetzung der gesicherten Ansprüche, indem vereinbart wird, dass der Bürge im Fall seiner Inanspruchnahme sofort an den Vermieter zahlen muss, ohne dass die Forderung schlüssig dargelegt werden müsste (BGH MDR 94, 721). Der Bürge ist grundsätzlich mit allen Einwendungen ausgeschlossen; alle Streitfragen sind im Rückforderungsprozess zu klären.
Beachte: Eine Bürgschaft auf erstes Anfordern kann formularmäßig grundsätzlich nur von Kreditinstituten und Versicherungen abgegeben werden (BGH WM 90, 1410); individualvertraglich kann sie jedermann übernehmen (BGH NJW 98, 2280). Aber: Eine unwirksame Formularvereinbarung über eine Bürgschaft auf erstes Anfordern ist als Vereinbarung über eine gewöhnliche Bürgschaft aufrecht zu erhalten (Fischer, NZM 03, 497). - Der Verzicht des Bürgen gegenüber dem Vermieter auf die Einrede der Anfechtbarkeit (§ 770 Abs. 1 BGB) und Aufrechenbarkeit (§ 770 Abs. 2 BGB) ermöglicht dem Vermieter einen weitgehend ungehinderten Zugriff auf die Bürgschaft und verschafft dieser nahezu den Stellenwert einer Barkaution. Auf die Einrede der Anfechtbarkeit kann individualvertraglich und formularmäßig verzichtet werden. Ein Verzicht auf die Einrede der Aufrechenbarkeit nach § 770 Abs. 2 BGB ist nach dem Rechtsgedanken des § 309 Nr. 3 BGB jedenfalls unangemessen i.S. des § 307 BGB, wenn der Ausschluss auch für den Fall gilt, dass die Gegenforderung des Hauptschuldners des Mieters unbestritten oder rechtskräftig festgestellt worden ist (BGH NJW 03, 1521; NJW 04, 2232; KG ZMR 06, 524). Ist die Aufrechenbarkeit gleichwohl uneingeschränkt abbedungen, ist eine Bürgschaftsklausel nur teilunwirksam, wenn ein aus sich heraus verständlicher Klauselrest verbleibt (BGH NJW 03, 2899; 04, 3045).
- Darüber hinaus sollte vereinbart werden, dass die Bürgschaft auch verjährte Forderungen des Vermieters sichert und vom Bürgen nicht vor vollständiger Rückgabe der Mietsache oder einer bestimmten Zeit danach beendet werden kann. Der Bürge kann individualvertraglich auf die Einrede der Verjährung verzichten, nicht jedoch formularmäßig (BGH NZM 98, 224; Geldmacher, NZM 03, 502; vgl. zur Verjährung auch Geldmacher, MK 08, 3).
- Besteht nach Beendigung des Mietverhältnisses Streit darüber, ob dem Vermieter gegen den Mieter Forderungen zustehen, kann der Bürge die Bürgschaftssumme in der Regel bei der Hinterlegungsstelle des AG hinterlegen, § 372 ff. BGB, § 13 HinterlegungsO. Um dem Vermieter einen unmittelbaren Zugriff auf die Mietsicherheit zu gewährleisten, ist ein entsprechender Verzicht auf das Hinterlegungsrecht geboten.
- Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird nach allgemeiner Meinung fällig nach Ablauf einer angemessenen Frist zur Prüfung und Entscheidung, ob und inwieweit der Vermieter die Kaution für seine Forderungen aus dem Mietvertrag und seiner Abwicklung in Anspruch nehmen will (BGH WuM 87, 310). Regelmäßig wird insoweit von einer Frist von sechs Monaten ausgegangen (OLG Düsseldorf WuM 00, 212). Eine Bürgschaft soll nach sechs Monaten in jedem Fall herauszugeben sein, wenn der Vermieter bis dahin seine Ansprüche nicht aktiv geltend gemacht hat (OLG Hamm NJW-RR 92, 1036).
- Der Rückgabeanspruch steht dem Bürgen, nicht dem Mieter zu (BGH NZM 04, 907).
|
