27.01.2010 | Mieterhöhung

Anhebung bis zum oberen Vergleichswert des Sachverständigengutachtens ist zulässig

Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Dies gilt auch, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist (BGH 21.10.09, VIII ZR 30/09, Abruf-Nr. 093824).

Sachverhalt

Die Klägerin forderte die Beklagten unter Benennung von drei Vergleichswohnungen vergeblich auf, der Erhöhung der Nettomiete (234,32 EUR) um 35,27 EUR auf 269,59 EUR (= Mieterhöhung von 3,33 EUR je m² auf 3,83 EUR je m²) zuzustimmen. Die Mieterhöhungsklage hatte vor dem AG in Höhe von 18,38 EUR monatlich (= Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete auf 252,70 EUR) Erfolg. Der vom AG beauftragte Sachverständige hat eine Mietzinsspanne von 3,35 EUR bis 3,59 EUR ermittelt. Das LG hat die Klage abgewiesen, soweit die Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung über eine monatliche Miete von 244,18 EUR hinaus verurteilt worden sind. Auf die Anschlussrevision der Klägerin hat der BGH die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des AG zurückgewiesen.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Das Gutachten ist nicht deshalb fehlerhaft, weil es keinen exakten Betrag ermittelt hat. Nach § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum gebildet. Dabei handelt es sich regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert; die Vergleichsmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer gewissen Bandbreite (BGH MK 05, 137, Abruf-Nr. 051899; MK 05, 172, Abruf-Nr. 052164).  

Ist - wie hier - kein Mietspiegel vorhanden, ersetzt das Gutachten nicht den Mietspiegel, sondern dient der Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete i.S. einer Einzelvergleichsmiete. Gemeint ist auch hier kein punktgenauer Wert, sondern eine Bandbreite. Diese hat das LG auf Basis des Gutachtens rechtsfehlerfrei mit einer Mietzinsspanne von 3,35 EUR bis 3,59 EUR je m² ermittelt. Denn auch der obere Spannenwert liegt noch innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Maßgeblich ist daher weder der vom LG errechnete Mittelwert (3,47 EUR) noch der untere Spannenwert von 3,35 EUR. Das Mieterhöhungsverlangen ist vielmehr in Höhe des oberen Spannenwerts der Einzelvergleichsmiete von 3,59 EUR je m² berechtigt.