24.09.2010 | Mieterhöhung

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete: Mietereinbauten werden nicht berücksichtigt

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad und Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu genügt es nicht, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags zum Einbau der Ausstattung verpflichtet hat (BGH 7.7.10, VIII ZR 315/09, Abruf-Nr. 102523).

Sachverhalt

§ 28 des Mietvertrags aus 4/76 lautet: „Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten fachgerecht eine Gasheizung in sämtlichen Wohnräumen zu installieren und ein Badezimmer in den dafür vorgesehenen Raum zu installieren.“ Demzufolge baute der Beklagte in die Wohnung auf eigene Kosten ein Bad und eine Sammelheizung ein. Unter dem 28.2.08 verlangte die Klägerin Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete. Zur Begründung nahm sie auf den Mietspiegel der Stadt Hamburg Bezug und ordnete die Wohnung des Beklagten in das Rasterfeld C 4 (Wohnungen mit normaler Wohnlage, Baujahr bis Ende 1918, Ausstattung mit Bad und Sammelheizung) ein. Der BGH entscheidet zugunsten des Beklagten.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Wohnwertverbesserungen, die der Mieter vorgenommen und finanziert hat, sind mangels anderweitiger vertraglicher Vereinbarung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen. Grund: Derartige zusätzliche Ausstattungen sind nicht vom Vermieter „zur Verfügung gestellt“ und nicht Gegenstand seiner Gebrauchsgewährungspflicht. Für die von ihm selbst auf eigene Kosten eingebauten Einrichtungen schuldet der Mieter dem Vermieter deshalb kein Entgelt, und insoweit kann er - mangels abweichender Vereinbarung - den Vermieter auch nicht auf Instandhaltung oder Instandsetzung in Anspruch nehmen oder Gewährleistungsansprüche bei etwaigen Mängeln geltend machen. Der BGH nimmt im Anschluss an BayObLG (NJW 81, 2259: zu § 2 MHG) zwei Ausnahmen an:  

• die Parteien haben etwas anderes vereinbart

• oder der Vermieter hat dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet.