01.12.2006 | Mieterhöhung

Keine Erhöhung der Bruttokaltmiete mit statistischen Durchschnittswerten für Betriebskosten

von RA Michael Bach, Nordkirchen

Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete, den der Vermieter mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten. Die Angabe eines statistischen Durchschnittswerts für Betriebskosten genügt nicht (BGH 12.7.06, VIII ZR 215/05, Abruf-Nr. 062858).

Sachverhalt

Die klagende Vermieterin verlangt vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete. Sie hat dem Verlangen einen pauschalen Betriebskostenanteil zu Grunde gelegt und die begehrte Nettokaltmiete beziffert. Zur Begründung hat sie auf den Berliner Mietspiegel 03 Bezug genommen, der Nettokaltmieten als ortsübliche Vergleichsmieten ausweist. Auf die Berufung der Klägerin hat das LG den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Der BGH hat die Sache an das LG zurückverwiesen.  

Praxishinweis

Die Zustimmungsklage setzt voraus, dass das Erhöhungsverlangen eine formell korrekte Begründung enthält. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist es dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Verlangens zu prüfen und so überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH MK 06, 66, Abruf-Nr. 053632). Für eine formell ordnungsgemäße Begründung genügt bereits die Bezugnahme auf eine veraltete, weil bereits mehrere Jahre alte Betriebskostenaufstellung (BGH, a.a.O.). Auch sie versetzt den Mieter in die Lage, das Erhöhungsverlangen zu prüfen. Die Frage, ob der angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutreffend ist, betrifft nicht formelle Aspekte, sondern allein die materielle Berechtigung des Verlangens (BGH, a.a.O.). Es ist daher nur konsequent, dass der BGH die formellen Anforderungen eines Erhöhungsverlangens hier bereits durch Angabe der durchschnittlichen Betriebskosten, die im Rahmen der Erhebungen zum Berliner Mietspiegel veröffentlicht worden sind, als gewahrt sieht.  

Beanstandet hat der BGH die vom Berufungsgericht bejahte materielle Berechtigung des Erhöhungsverlangens. Zur Begründung verweist er auf seine Entscheidung MK 06, 66. Danach ist der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten zu beurteilen. Nimmt der Vermieter nur auf einen durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteil Bezug, ist dem Erhöhungsverlangen nicht zu entnehmen, welchen Anteil an der Bruttokaltmiete die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten tatsächlich haben. Damit hat er die Höhe des in der verlangten Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskostenanteils nicht schlüssig dargelegt.