25.10.2010 | Mieterhöhung

Typengutachten sind formell ausreichend

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Zur Erfüllung der formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genügt auch die Beifügung eines sogenannten „Typengutachtens“ (BGH 19.5.10, VIII ZR 122/09, Abruf-Nr. 102156).

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Typengutachten gründen darauf, dass der Sachverständige zwar nicht die Mieterwohnung, aber eine Wohnung gleichen Typs - häufig aber nicht zwingend aus dem Bestand des Vermieters - begutachtet hat. Der BGH entscheidet erstmals, dass Typengutachten methodisch unbedenklich sind und den formellen Anforderungen des Mieterhöhungsverfahrens genügen.  

Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung der begehrten Mieterhöhung benötigt (BGH MK 09, 97, Abruf-Nr. 091426). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Begründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter ermöglicht, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen (MK 08, 55, Abruf-Nr. 080310). Das heißt: Der Sachverständige muss eine Aussage über die ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Hierfür genügt ein Typengutachten. Auch dieses versetzt den Mieter in die Lage, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können und genügt daher zur formellen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens.  

Die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens wird nicht dadurch infrage gestellt, dass der Sachverständige nur Wohnungen aus dem Bestand der Klägerin zugrunde gelegt hat. Grund: Auch bei der Benennung von drei Vergleichswohnungen (§ 558 Abs. 2 Nr. 4 BGB) ist es dem Vermieter ebenfalls unbenommen, sich auf Wohnungen aus dem eigenen Bestand zu beziehen (BT-Drucksache 14/4553, S. 54 f.).