27.05.2009 | Mieterhöhung

Wie muss der Vermieter die Wohnung in den Mietspiegel einordnen?

von RiAG Ulf Börstinghaus, Gelsenkirchen

Das Mieterhöhungsverlangen ist formell ordnungsgemäß, wenn der Vermieter das seiner Meinung nach zutreffende Mietspiegelfeld angibt. Ob dies richtig ist, ist eine Frage der Begründetheit unabhängig davon, ob der Mieter die falsche Einordnung erkennen konnte oder nicht (BGH 11.3.09, VIII ZR 316/07, Abruf-Nr. 091522).

Sachverhalt

Der Vermieter hatte sein Mieterhöhungsverlangen durch Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel begründet (§ 558a BGB) und dabei nach Ansicht des AG und LG (LG Berlin GE 07, 1635) die Wohnung in ein falsches Mietspiegelfeld einsortiert. Beide haben die Klage daher als unzulässig abgewiesen. Der BGH musste entscheiden, ob solche Fehler bei der Eingruppierung das Erhöhungsverlangen formell oder nur materiell fehlerhaft machen.  

Entscheidungsgründe

Der BGH hat im Anschluss an seine Entscheidung vom 12.12.07 (MK 08, 55, Abruf-Nr. 080310) entschieden, dass ein solcher Fehler nur materieller Natur ist. Die aktuelle Entscheidung setzt eine Rechtsprechung fort, mit der der Senat die formalen Anforderungen an ein mit Mietspiegel begründetes Erhöhungsverlangen massiv aufgelockert hat. Erforderlich ist jetzt nur noch die Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - richtigen Mietspiegelfelds. Dabei soll es unerheblich sein, ob der Mieter den Fehler erkennen konnte oder nicht. Insofern weicht der Senat von seiner eigenen Rechtsprechung zur Differenzierung zwischen formellen und materiellen Fehlern bei der Betriebskostenabrechnung ab. Dort ist die Erkennbarkeit das allein entscheidende Kriterium (BGH MK 09, 25, Abruf-Nr. 090066).  

Übersicht: Fälle falscher Eingruppierung

1. Fall: Der Vermieter teilt die richtigen Tatsachen mit, zieht aber selbst die falschen Schlüsse. So teilt er mit, dass das Gebäude 1950 errichtet und 1990 saniert wurde und sortiert die Wohnung in die Altersgruppe 1990 ein. Das ist formell in Ordnung. Ob es materiell richtig ist, hängt davon ab, welche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden und wie der Mietspiegel modernisierten Wohnraum erfasst.  

2. Fall: Der Mieter teilt falsche Tatsachen mit, die aber für den Mieter leicht erkennbar sind. So gibt er ein Bad als Wohnungsausstattung an. Da dieses aber der Mieter eingebaut hat, zählt es bei den Ausstattungsmerkmalen nicht mit. Auch dies ist eine materielle Frage.  

3. Fall: Nach Ansicht des BGH ist auch ein Zustimmungsverlangen wirksam, das die Wohnung falsch in den Mietspiegel eingruppiert ohne dass der Mieter dies bemerkt und bemerken kann. Der Vermieter gibt als Baujahr 1960 an und sortiert die Wohnung in die Baualtersklasse 1960 bis 1980 ein, obwohl das Gebäude bereits 1950 fertig gestellt wurde. Auch dies soll nun ein materieller Fehler sein.