27.03.2008 | Mieterwechsel

Zwischenablesekosten sind keine Betriebskosten

von RA Michael Bach, Nordkirchen

Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen (BGH 14.11.07, VIII ZR 19/07, n.v., Abruf-Nr. 073749).

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Kern der Entscheidung ist die Frage, ob es sich bei der Nutzerwechselgebühr um – nicht umlagefähige – Kosten der Verwaltung (Legaldefinition s. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) oder um – umlagefähige – Betriebskosten handelt. Der BGH versteht unter Nutzerwechselgebühr die durch den Auszug eines Mieters innerhalb der laufenden Abrechnungsperiode veranlassten Kosten der Zwischenablesung verbrauchserfassender Geräte und die ggf. anfallenden Kosten der Bearbeitung des Nutzerwechsels.  

Wer die Nutzerwechselgebühr trägt, ist gesetzlich nicht geregelt. Das heißt: Sie fällt grundsätzlich dem Vermieter zur Last. Gemäß § 535 Abs. 1 S. 3 BGB trägt dieser die auf der Mietsache ruhenden Lasten , sofern – wie hier – die Parteien keine anderslautende Vereinbarung getroffen haben. Eine solche Vereinbarung wird auch nicht durch Einbeziehung der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV geschlossen. Aus § 7 Abs. 2, § 9b HeizKV ergibt sich insoweit nichts anderes. Denn dort wird nur geregelt, dass bei einem Nutzerwechsel eine Zwischenablesung erfolgen muss, nicht jedoch, wer deren Kosten trägt (Schmid, Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rn. 6241).  

Der BGH stellt nun klar: Nutzerwechselkosten sind schon begrifflich keine umlagefähigen Betriebskosten (im Ergebnis ebenso AG Münster WuM 96, 231; AG Augsburg WuM 96, 98; AG Rendsburg WuM 81, 105; AG Braunschweig WuM 82, 170). Nach der Legaldefinition des § 556 Abs. 1 S. 2 BGB (= § 27 Abs. 1 II. BV) sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. „Laufend entstehende“ Kosten i.S.d. Betriebskostenbegriffs sind nur (stetig) wiederkehrende Belastungen, wobei es unerheblich ist, ob sie in periodischen oder aperiodischen Intervallen anfallen (BGH MK 07, 79, Abruf-Nr. 070889). Hierzu zählt die Nutzerwechselgebühr nicht. Sie fällt nur einmalig im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters an.