28.05.2010 | Mietgebrauch

Stromversorgung im unsanierten Altbau: Mindeststandard muss gewährleistet sein

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Dem genügt eine Formularklausel nicht, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installationen aufstellen darf (BGH 10.2.10, VIII ZR 343/08, Abruf-Nr. 101004).

Sachverhalt

Der Formularmietvertrag aus 1985 lautet: „§ 7 Nr. 11: Der Mieter ist berechtigt, in den Räumen Haushaltsmaschinen (z.B. Wasch- und Geschirrspülmaschinen, Trockenautomaten) aufzustellen, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht und Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind. Im Falle des Anschlusses von Elektrogeräten, die zu einer Überlastung des vorhandenen Netzes führen, ist der Mieter verpflichtet, die Kosten der Verstärkung oder sonstigen Änderung des Netzes zu tragen (einschließlich der Energieumstellungs- und Folgekosten).“ Der Beklagte hat die Miete wegen zu schwacher Stromversorgung gemindert. Die Räumungs- und Zahlungsklage hatte in zweiter Instanz Erfolg. Der BGH hat die Sache an das LG zurückverwiesen.  

Entscheidungsgründe

Auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung hat Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts (z.B. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte (z.B. Staubsauger) ermöglicht (BGH MK 04, 167, Abruf-Nr. 042313). Die Parteien können einen niedrigeren Standard vertraglich vereinbaren. Ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand ist aber nur vertragsgemäß, wenn er eindeutig vereinbart ist (BGH WuM 94, 201).  

Aus dem Mietvertrag ergibt sich eine solche eindeutige Vereinbarung - auch unter Berücksichtigung der (günstigen) Kaltmiete von 563 EUR für 147 m² - indes nicht. Zwar darf der Mieter gemäß § 7 Nr. 11 des Mietvertrags nur im Rahmen der Kapazität der elektrischen Installation Haushaltsgeräte anschließen und ist darüber hinaus sogar verpflichtet, das Elektrizitätsnetz auf eigene Kosten zu verstärken, wenn es durch den Anschluss zu einer Netzüberlastung kommt. Angaben zur tatsächlichen Beschaffenheit der Elektroinstallation enthält die Klausel aber nicht. Insbesondere lässt sich ihr nicht entnehmen, dass die vorhandene Stromversorgung den Einsatz üblicher Haushaltsgeräte nicht erlaubt und somit nicht dem Mindeststandard genügt, den auch der Mieter einer nicht sanierten Altbauwohnung grundsätzlich erwarten darf. Die Klausel kann deshalb nicht so verstanden werden, dass die Parteien einen unter dem Mindeststandard liegenden Zustand der Elektroanlage als vertragsgemäß angesehen hätten.