01.12.2007 | Mietkaution

Keine Verwertung für Fremdforderungen

von RA Michael Bach, Nordkirchen

Die Kautionsvereinbarung in einem Pachtvertrag über eine Gaststätte, der Pächter stellt eine Barkaution „als Sicherheit für sämtliche Ansprüche des Verpächters aus diesem Vertrag und aus der laufenden Geschäftsverbindung“, ist gemäß §§ 157, 242 BGB dahin auszulegen, dass die Barkaution unabhängig von einer Übereignung an den Vermieter wirtschaftlich dem Mieter zusteht und entsprechend ihrer ausdrücklichen Zweckbestimmung dem Vermieter nur zur treuhänderischen Verwaltung zufließen soll. Dies schließt ihre Verwertung für nicht gesicherte Fremdforderungen aus (OLG Düsseldorf 25.10.07, I-10 U 24/07, n.v., Abruf-Nr. 073397).

Sachverhalt

Der Gaststättenpachtvertrag der Parteien enthält die im Ls. wiedergegebene Regelung. Die beklagten Verpächter haben die Kaution mit Miet- und Pachtrückständen aus eigenem und abgetretenem Recht verrechnet. Die Anschlussberufung des klagenden Pächters hatte in Höhe der abgetretenen Forderung Erfolg. Diese beruhte auf einem weiteren, im gleichen Haus gelegenen Mietverhältnis zwischen ihm und einem Dritten.  

Praxishinweis

Die noch nicht rechtskräftige Entscheidung ist für die Kautionsabrechnung von Gewerbemietverhältnissen von weitreichender Bedeutung: Das OLG leitet das Aufrechnungsverbot für nicht im Miet- oder Pachtverhältnis der Parteien gründende Fremdforderungen aus der Rechtsprechung des BGH ab. Danach ist einer Partei die Aufrechnung über die gesetzlich oder vertraglich ausdrücklich geregelten Fälle hinaus versagt, wenn dies  

• nach dem besonderen Inhalt des zwischen den Parteien begründeten Schuldverhältnisses als stillschweigend vereinbart angesehen werden muss (§ 157 BGB) oder

• die Natur der Rechtsbeziehung oder der Zweck der geschuldeten Leistung eine Erfüllung im Wege der Aufrechnung als mit Treu und Glauben unvereinbar erscheinen lassen (BGH NJW 85, 2820; NJW 91, 839; NJW 93, 2041; NJW 99, 55; NJW-RR 99, 1192).