09.11.2010 | Mietvertrag

Fehlende Anlagen als Schriftformverstoß

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Ein Hotelmietvertrag genügt auch dann der Schriftform, wenn ein vereinbartes Inventarverzeichnis nicht erstellt worden ist.  

2. Ein in Bezug genommener aber dem Mietvertrag nicht beigefügter Grundrissplan steht der Einhaltung der Schriftform nicht entgegen, wenn der Mietgegenstand im Vertragstext hinreichend bestimmbar beschrieben ist.  

(BGH 17.12.08, XII ZR 57/07, Abruf-Nr. 091233)

Sachverhalt

Der befristete Mietvertrag lautet in Ziffer 1.1: „Gegenstand ist das Hotel, P.-Straße ... in B. Vermietet wird das gesamte Objekt wie von den Parteien besichtigt (mit Ausnahme der Gewerberäume im EG/1. OG (B.B., Bäckerei, Buchhandlung sowie T-Sendeanlagen und Büros Nr. 1.04 und 1.07 1. OG). Mitvermietet wird die gesamte Inventarisierung gemäß Anlage. Die Anlage ist Bestandteil des Mietvertrags. 18 TG-Plätze, mit Ausnahme von 6 Plätzen für die Gewerbemieter“. Bestandteil des Vertrags sollten u.a. die Anlagen Grundrissplan mit Ausstattungs- und Einrichtungsbeschreibung und Inventarverzeichnis sein. Daneben ist jeweils handschriftlich vermerkt: „folgt“. Die Klage auf Übergabe des Hotels und auf Feststellung, dass die Vermieterin der Klägerin den aus der verspäteten Übergabe entstandenen Schaden zu ersetzen hat, war erfolgreich.  

Praxishinweis

Kernpunkt der Entscheidung ist die Frage, ob die Schriftform des § 550 BGB nicht eingehalten ist, weil die Anlagen Grundrissplan und Inventarverzeichnis dem Mietvertrag nicht beigefügt waren. Sie wäre zu bejahen, wenn Grundrissplan und/oder Inventarverzeichnis zur Bestimmung des Pachtgegenstands erforderlich wären. Der BGH hat dies zu Recht verneint. Grund: Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Miet- oder Pachtvertrag über ein Grundstück genügt bereits dann der Schriftform der §§ 581, 550 BGB, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben (BGH MK 08, 43, Abruf-Nr. 073850; MK 06, 48, Abruf-Nr. 053571). Abreden, die den Vertragsinhalt lediglich erläutern oder veranschaulichen sollen bedürfen hingegen nicht der Schriftform (BGH MK 08, 155, Abruf-Nr. 081734).  

Die sog. „Essentialia“ müssen sich nicht zwangsläufig expressis verbis aus dem Vertrag ergeben. Die Schriftform ist auch gewahrt, wenn sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, wenn sie zu diesem Zeitpunkt bereits vorgelegen haben (BGH MK 08, 43; NJW 06, 139). In Anwendung dieser Grundsätze ist die Schriftform des Mietvertrags auch ohne die fehlenden Anlagen eingehalten.