01.02.2006 | Mietvertrag

GbR schließt Vertrag, obwohl Zusammensetzung noch nicht feststeht – Schriftform gewahrt?

1. Sieht der Mietvertrag vor, dass Vermieter die Personen sein sollen, die das Grundstück vom Eigentümer erwerben würden, um es zu bebauen, ist die Person des Vermieters hinreichend bestimmbar und die Schriftform des § 550 BGB gewahrt.  

2. Auch bei der Vermietung vom Reißbrett bedarf es zur Einhaltung der Schriftform einer näheren Beschreibung der vermieteten Fläche im Mietvertrag.  

(BGH 2.11.05, XII ZR 233/03, GuT 06, 10, Abruf-Nr. 053559)  

Sachverhalt

Der Eigentümer vermietete noch zu errichtende Geschäftsräume an die Beklagte für die Dauer von 15 Jahren. § 1 Nr. 1 des Mietvertrags lautet: „Herr W. handelt für eine Erwerbergemeinschaft, die die Erstellung und Vermietung eines Wohn- und Geschäftshauses ... betreibt. Die Erwerbergemeinschaft ist in ihrer jeweiligen Zusammensetzung Vertragspartner dieser Vereinbarung – Vermieter –.“ Bei Abschluss des Mietvertrags standen die Mitglieder der Gemeinschaft noch nicht fest, die das Grundstück erwerben, bebauen und vermieten sollte. Die bauliche Ausgestaltung der Mietflächen sollte gemäß der Baubeschreibung des Vermieters erfolgen. Unter der Rubrik „Mietgegenstand“ ist festgehalten, dass sich die Mieträume im 4. OG des zu errichtenden Gebäudes befinden und eine Fläche von ... gemäß Grundrissplan Anlage 1 aufweisen sollen. Weder Plan noch Baubeschreibung waren dem Mietvertrag beigefügt. Neben den Geschäftsräumen wurden im 4. OG auch Wohnräume errichtet. Die Lage der vermieteten Geschäftsräume ist im Mietvertrag nicht beschrieben. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung der Beklagten zum 31.3.02. Das OLG hat die Mietzahlungsklage für 4/02 abgewiesen. Die Revision der Kläger blieb erfolglos.  

Praxishinweis zu Leitsatz 1

Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über ein Grundstück genügt bereits der Schriftform, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen (Mietgegenstand, Miete, Dauer, Parteien) aus der Vertragsurkunde ergeben (BGH NJW 99, 3257; WuM 69, 920, zu § 566 BGB a.F.). Da aber auch formbedürftige Vertragsklauseln der Auslegung zugänglich sind, wenn sie sich als unklar und lückenhaft erweisen, brauchen selbst wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts nicht bestimmt angegeben zu werden, sofern nur die Einigung über sie beurkundet ist und der Inhalt bestimmbar bleibt. Die Bestimmbarkeit muss allerdings im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, die aber ebenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorliegen müssen (BGH NJW 99, 3257; NJW 99, 2591).  

Anders als der Begriff der „Bestimmtheit“ erfordert die „Bestimmbarkeit“ ein Weniger an Genauigkeit. Der BGH spricht von einem „deutlich geringeren Maß“. Dafür genügt eine abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, die Vertragsparteien zu ermitteln. Der BGH zieht u.a. eine Parallele zur Rechtslage bei der Zession künftiger Forderungen. Ebenso wenig wie hier die Person des Schuldners bei Vertragsschluss bereits feststehen muss (BAG NJW 67, 751; BGH NJW 60, 1715), muss der künftige Vermieter/Mieter bei Abschluss des Mietvertrags namentlich bekannt sein. Der Bestimmbarkeit ist vielmehr schon genüge getan, wenn der Sachverhalt, an den die Vertragsparteien die Person des Vermieters/Mieters knüpfen, so genau bestimmt ist, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel an der Person derselben verbleibt. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Vermieter sollten die Personen sein, die das Grundstück vom Eigentümer erwerben würden, um es zu bebauen. Hierdurch ist die Person des Vermieters so präzisiert, dass sie – nach Veräußerung des Grundstücks – zweifelsfrei festgestellt werden kann.