01.07.2005 | Minderung

Bemessungsgrundlage ist die Bruttomiete

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Ein Mangel ist unerheblich, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so dass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstieße.  

2. Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Miete einschließl. aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.  

(BGH 6.4.05, XII ZR 225/03, WuM 05, 384, Abruf-Nr. 051347)  

Sachverhalt

Die Parteien streiten, ob und in welchem Umfang der beklagte Mieter zur Minderung der Miete aus einem gewerblichen Mietverhältnis berechtigt ist. Der Beklagte hat sich auf Mängel berufen und die Mietzahlung reduziert. Die Vermieterin erkennt die Minderung nicht an und macht mit ihrer Klage unter anderem die aufgelaufenen Rückstände geltend. Das LG hat den Beklagten unter teilweiser Klageabweisung zur Zahlung verurteilt. Dabei ist es von einer Minderung der Bruttomiete von 10 v.H. für die Monate Juni bis August sowie Oktober 01 und 20 v.H. für die Monate November 01 bis Juni 02 ausgegangen. Die Berufung, mit der die Klägerin nur noch die Minderung angegriffen hat, blieb erfolglos. Dagegen wandte sie sich mit der vom KG zugelassenen Revision. Die Revision blieb ebenfalls ohne Erfolg.  

Praxishinweis zu Leitsatz 1

Der BGH bestätigt seine Rechtsprechung, dass eine unerhebliche Minderung nur unter den in Ls. 1 dargestellten Voraussetzungen anzunehmen ist (BGH MK 04, 191, Abruf-Nr. 042199). Diese Geringfügigkeitsschwelle ist überschritten, wenn – wie hier – nach einem Wassereinbruch im Jalousienbereich der Mieträume mit anschließender Schimmelbildung insgesamt 15 qm Tapete und 3 qm Putz zu erneuern sind. Ein erheblicher Mangel liegt auch vor, wenn der gesamte auf der Dachfläche angesammelte Regen durch eine beschädigte Regenrinne vor den Eingangsbereich der Büroräume geleitet wird, mit der Folge, dass es an Regentagen nicht möglich ist, die Räume zu betreten und zu verlassen, ohne sich die Kleidung erheblich zu verschmutzen. Dies rechtfertigt eine Minderung von 10 v.H.  

Praxishinweis zu Leitsatz 2

Nach § 536 BGB wird der Mieter, wenn ein Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, von der Mietzahlung befreit, bei Minderung der Tauglichkeit muss er nur eine herabgesetzte Miete entrichten. Was unter Miete zu verstehen ist, sagt das Gesetz nicht. Die Mietrechtsreform hat diese Unsicherheit nicht beseitigt. Alle Interpretationen sind möglich. Daher war die Frage umstritten, von welchem Betrag bei der Berechnung der Minderung auszugehen ist. Der erstmals damit befasste BGH klärt die Streitfrage. Er geht mit der h.M. (OLG Hamm OLGR 96, 76; OLG Frankfurt WuM 86, 19; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 BGB Rn. 324; Sternel, WuM 02, 244) davon aus, dass die Minderung nach der Bruttomiete zu bemessen ist: