27.11.2008 | Minderung

So wählen Sie stets die richtige Klageart

von RiAG Dr. Ulrich Schumacher, Dortmund

Auseinandersetzungen um die Berechtigung mietrechtlicher Minderungen können auf unterschiedliche Weise geführt werden. Dabei ist zu beachten: Nur wenn Sie die richtige Verfahrensart wählen, vermeiden Sie Risiken.  

I. Klagen/Verfahren des Mieters

1. Feststellungsklage

Streiten Vermieter und Mieter über die Berechtigung der Minderung oder die Minderungshöhe, kann der Mieter entweder eine positive Feststellungsklage erheben. Hier lautet der Antrag, festzustellen, dass der Mieter berechtigt ist, die Miete zu mindern (ob insoweit ein unbezifferter Klageantrag zulässig ist, s.u., S. 217). Oder er kann eine negative Feststellungsklage erheben. Dann lautet der Antrag, festzustellen, dass dem Vermieter eine über den Betrag ... EUR hinausgehende Miete nicht zusteht (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 BGB, Rn. 471).  

Praxishinweis: Eine positive Feststellungsklage empfiehlt sich insbesondere für den „vorsichtigen“ Mieter, der auf jeden Fall einen Zahlungsverzug (wegen eines zu hohen Minderungsbetrags) und die sich daraus ergebenden Konsequenzen (Kündigung wegen Zahlungsverzugs) vermeiden will. Der Mieter sollte allerdings unbedingt die Miete unter (einfachem) Vorbehalt zahlen, um zwei Wirkungen herbeizuführen:  

• Auch bei Zahlung unter einfachem Vorbehalt tritt die Erfüllungswirkung ein. Der Mieter gerät nicht in Verzug (Palandt/Grüneberg, BGB, 67. Aufl., § 362 Rn. 14).

• Die Zahlung unter Vorbehalt schließt die Wirkung des § 814 BGB aus. Danach kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Eine Leistung – hier also Mietzahlung, die ausdrücklich unter Vorbehalt erbracht und angenommen wird – schließt nämlich trotz Kenntnis des Leistenden die Rückforderung nicht aus (Palandt/Sprau, a.a.O., § 814 Rn. 5).