28.05.2008 | Modernisierung

BGH erleichtert Modernisierung durch nicht eingetragenen Grundstückskäufer

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 2 BGB muss der Mieter auch dulden, wenn sie im Fall des Verkaufs der Wohnung oder des Grundstücks schon vor der Grundbuchumschreibung von dem hierzu durch den Vermieter ermächtigten Käufer nach § 554 Abs. 3 S. 1 BGB angekündigt und durchgeführt werden.  

2. Die Beurteilung, ob eine Umbaumaßnahme innerhalb der Wohnung, die mit einer Grundrissänderung verbunden ist, zur Verbesserung der Mietsache führt, ist aufgrund einer dem Tatrichter obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. (BGH 13.2.08, VIII ZR 105/07, Abruf-Nr. 080880)  

Praxishinweis zu Leitsatz 1

Klagt der Kläger – wie hier aufgrund „Vollmacht“ – ein fremdes Recht im eigenen Namen ein, ist die Klage nach den Grundsätzen der gewillkürten Prozessstandschaft zulässig, wenn er ein (rechtliches) Eigeninteresse an der gerichtlichen Geltendmachung des fremden Rechts im eigenen Namen hat und eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Belange des Prozessgegners nicht zu besorgen ist (BGHZ 92, 347; 119, 237; 125, 196). Beide Voraussetzungen sind hier gegeben. Die Kläger haben als Grundstückskäufer ein anerkennenswertes Interesse an der Durchsetzung von Modernisierungsmaßnahmen, die der Werterhöhung ihres (künftigen) Eigentums bzw. der Steigerung seiner Ertragskraft dienen. Eine Benachteiligung der Beklagten dadurch, dass die Duldungsklage von den Klägern als Erwerbern im eigenen Namen und nicht von der noch im Grundbuch eingetragenen bisherigen Vermieterin erhoben wurde, ist nicht ersichtlich und wird von den Beklagten auch nicht vorgebracht. Zu den Ansprüchen aus dem Mietverhältnis, die die Kläger aufgrund der „Vollmacht“ im eigenen Namen gerichtlich geltend machen können, gehört auch der Anspruch auf Duldung beabsichtigter Modernisierungsmaßnahmen, hier in Form der Klage auf Erteilung der Zustimmung zu den geplanten Maßnahmen.  

Praxishinweis zu Leitsatz 2

Nach § 554 Abs. 2 S. 1 BGB muss der Mieter u.a. Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache dulden. Hierunter fallen solche, die den objektiven Gebrauchs- oder Substanzwert im Rahmen ihres Zwecks erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen. Beurteilungsmaßstab ist die Verkehrsanschauung. Entscheidend ist, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird, sodass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung nach Durchführung der Maßnahme von künftigen Miet-interessenten – bei i.Ü. gleichen Konditionen – eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden ist (BGH MK 05, 173, Abruf-Nr. 052433; KG NJW 85, 2031).  

Das heißt: Es kommt weder auf die Wertung des derzeitigen Mieters noch darauf an, ob die vom Vermieter aufzuwendenden Kosten oder die zu erwartende Erhöhung der finanziellen Belastungen für den Mieter in einem angemessenen Verhältnis zur Verbesserung stehen. Diese Gesichtspunkte sind erst bei der „Härteprüfung“ nach § 554 Abs. 2 S. 2bis 4 BGB relevant.