01.03.2005 | Musterformulierung
So fordern Sie den Mieter nach Beendigung der Mietzeit richtig zur Renovierung auf
In „Mietrecht kompakt“ 04, 211, haben wir darüber berichtet, wie Vermieter bei der Durchsetzung ihrer Renovierungsansprüche während der Mietzeit gegenüber dem Mieter vorgehen müssen. Der folgende Beitrag zeigt, wie Sie insoweit nach der Beendigung der Mietzeit alles richtig machen.
Bei Auszug muss der Mieter renovieren
Wurden die Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam auf den Mieter abgewälzt (MK 04, 163, Abruf-Nr. 042061; MK 04, 154, Abruf-Nr. 041910; MK 04, 131, Abruf-Nr. 041892; MK 03, 116, Abruf-Nr. 031476; WuM 04, 529, Abruf-Nr. 042441) und sind sie bei Beendigung des Mietvertrags fällig, insbesondere die Fristen abgelaufen, ist der Mieter zur Endrenovierung verpflichtet. Unterlässt er dies, muss der Vermieter ihn unter Fristsetzung nach § 281 BGB auffordern, die Arbeiten auszuführen. Erst danach kann er Schadenersatz verlangen.
Fristsetzung nicht vergessen
In vielen Mietverträgen, insbesondere aus der Zeit vor dem 1.1.02, finden sich noch Regelungen, die den Schadenersatzanspruch von einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung abhängig machen. Diese Regelungen gehen § 281 BGB im Zweifel vor, weil sie den Mieter begünstigen. Um so mehr sollte die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung Standard des Vermieters bleiben. Denn ist sie überflüssig, ist sie unschädlich. Hätte sie erfolgen müssen, fehlt aber, ist die Fristsetzung insgesamt unwirksam.
An eine Fristsetzung werden strenge Anforderungen gestellt (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1 E Rn. 51). Die begehrte Leistung muss inhaltlich ausreichend bestimmt beschrieben werden. Daneben sollte auch eine Zustandsbeschreibung der Räumlichkeiten erfolgen, um Zweifelsfällen vorzubeugen (Langenberg, a.a.O., Rn. 62).
Praxishinweis: Der Vermieter sollte die auszuführenden Arbeiten im Einzelnen beschreiben (Anstrich der Decken, Tapezieren der Wände, etc.). Darüber hinaus muss er eine angemessene Frist setzen (10 bis 14 Tage: Langenberg, a.a.O., Rn. 40). Schließlich muss klar zum Ausdruck kommen, dass er nach Ablauf der Frist die Arbeiten durch den Mieter ablehnen wird. Dies sollte wörtlich in die Fristsetzung aufgenommen werden.
Musterformulierung: Aufforderung zur Renovierung nach Beendigung der Mietzeit |
| Sehr geehrter ... (Mieter),
der Mietvertrag über Ihre Wohnung ...-straße ... endete am ... Die Wohnungsbesichtigung hat gezeigt, dass Sie Ihre Renovierungspflicht während der Mietzeit nicht eingehalten haben. Es besteht erheblicher Renovierungsbedarf:
Daher fordere ich Sie auf, die im Mietvertrag festgelegten Arbeiten auszuführen. Danach müssen Sie den Anstrich der Wände und Decken, gegebenenfalls das Tapezieren und den Anstrich des gesamten Holz- und Eisenwerks (Fensterrahmen, Türen, Türrahmen, Fußleisten, Heizkörper, Heizleitungen etc.) in der ganzen Wohnung ausführen.
Zur Erfüllung dieser Verpflichtung setze ich Ihnen hiermit eine Frist bis zum ... Sollten Sie entgegen dieser Aufforderung innerhalb der gesetzten Frist die Renovierung nicht durchführen, werde ich die Arbeiten durch Sie ablehnen und einen Maler beauftragen. Die Kosten werde ich im Wege des Schadenersatzes geltend machen. Die Höhe der voraussichtlichen Kosten beläuft sich auf ca. ... EUR, wie Sie dem anliegenden Kostenvoranschlag des Malermeisters ... entnehmen können.
Mit freundlichen Grüßen
... (Vermieter) |
