01.05.2006 | Nachbarschaftliches Gemeinschaftsverhältnis

Störungen seines Mieters sind dem Eigentümer nicht nach § 278 BGB zuzurechnen

von RA Michael Bach, Nordkirchen

1. Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch entsprechend § 906 Abs. 2 S. 2 BGB setzt – wie § 1004 Abs. 1 BGB – voraus, dass der Anspruchsgegner als Störer zu qualifizieren ist.  

2. Als mittelbarer Handlungsstörer kann der Eigentümer für Störungshandlungen seines Mieters nur verantwortlich gemacht werden, wenn er dem Mieter den Gebrauch seiner Sache mit der Erlaubnis zu den störenden Handlungen überlassen hat oder wenn er es unterlässt, den Mieter von dem nach dem Mietvertrag unerlaubten, fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch der Mietsache abzuhalten.  

(BGH 27.1.06, V ZR 26/05, n.v., Abruf-Nr. 060705)  

Sachverhalt

Der Beklagten gehört eine vermietete Eigentumswohnung, in der ein Brand ausbrach. Durch die Rußentwicklung wurde die Fassade des bei der Klägerin gebäudeversicherten Nachbarhauses verunreinigt. Ob das Feuer durch einen technischen Defekt oder durch unsachgemäßen Umgang des Mieters mit elektrischen Geräten (Halogenlampe) herbeigeführt wurde, ist nicht festgestellt. Andere Ursachen sind ausgeschlossen. Die Klägerin hat die Beklagte aus übergegangenem Recht vor den Instanzgerichten erfolgreich auf Erstattung der von ihr für die Fassadensanierung ausgeglichenen Kosten in Anspruch genommen. Die Revision der Beklagten führte zur Klageabweisung.  

Praxishinweis

Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 S. 2 BGB analog ist gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen seiner privatwirtschaftlichen Benutzung Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen. Dies gilt aber nur, sofern der betroffene Eigentümer aus besonderen Gründen gehindert war, diese Einwirkungen gemäß § 1004 Abs. 1 BGB rechtzeitig zu unterbinden (BGHZ 111, 158; 113, 384; 155, 99). Das heißt: Die Inanspruchnahme des Schuldners setzt ebenso wie § 1004 Abs. 1 BGB voraus, dass dieser als Störer zu qualifizieren ist.  

Hier kam nur eine Haftung der Beklagten als mittelbare Handlungsstörerin in Betracht. Mittelbarer Störer ist derjenige, der die Beeinträchtigung des Nachbarn durch einen anderen adäquat verursacht hat (BGH NJW 00, 2901). Das setzt, wenn die Brandursache ungeklärt bleibt, voraus, dass die Beklagte in beiden Varianten als Störerin einzustufen wäre. Diese Voraussetzungen hat der BGH verneint. Für eine fahrlässige Brandstiftung ihres Mieters hätte die Beklagte nicht einzustehen.