24.05.2011 | Praxistest

Prüfen Sie Ihr Wissen im Mietrecht

von RiAG Axel Wetekamp, München

Richtig oder falsch? Aus Ihrer Praxis wissen Sie, Mandanten erwarten auf mietrechtliche Fragen eine rasche und kompetente Antwort. Angesichts differenzierter Sachverhalte und unübersehbarer Rechtsprechung ist dies nicht leicht. Die folgenden Fälle warten auf Ihre Beurteilung. Bitte raten Sie nicht, sondern versuchen Sie, Ihre Entscheidung sachgerecht zu begründen. Die Auflösung mit erläuternden Hinweisen finden Sie in MK 7/11. Sie wollen nicht so lange warten? Die Lösungen stehen vorab im Internet im Online-Service „myIWW“ von „Mietrecht kompakt“. Um das Online-Archiv nutzen zu können, müssen Sie sich lediglich registrieren. Eine gute Gelegenheit, dies jetzt zu tun.  

	Fälle und Fragen	Ja	Nein
1.	Mieter M mietet eine möblierte Wohnung an, bei der sich nach einigen Monaten Mietzeit herausstellt, dass die Wohnfläche mehr als 12 Prozent kleiner ist als die im Mietvertrag angegebene Fläche. Er macht gegen Vermieter V einen Rückforderungsanspruch in Höhe der Überzahlung von 12 Prozent geltend. V ist der Meinung, hier kämen nur 6 Prozent Minderung und damit ein entsprechend reduzierter Rückforderungsanspruch in Betracht, da bei vollständiger Möblierung der Gebrauchswert nicht im selben Maß beeinträchtigt sei wie bei einer leer vermieteten Wohnung.
a)	Hat V Recht?
b)	Muss bei der Bestimmung der Höhe der Miete für die Berechnung der Minderung bei einer möblierten Wohnung ein Möblierungszuschlag vorgenommen werden?
2.	V und M schließen einen Wohnungsmietvertrag, in dem u.a. geregelt ist, dass M eine Kaution gemäß § 551 BGB zur Sicherung der Ansprüche des V aus dem Mietverhältnis zahlt. M stellt eine befristete Mietbürgschaft einer Bank, deren Befristung vor der Beendigung des Mietverhältnisses endet. V macht nun gegen M folgende Forderungen geltend:   Leistung einer Barkaution in Höhe der ausgelaufenen Bürgschaft Weitere Schadenersatzforderungen, insgesamt mehr als die vereinbarte Kautionshöhe.
a)	Muss M die Barkaution leisten obwohl V die befristete Bürgschaft bis zum Ende des Mietverhältnisses nicht beanstandet hat?
b)	Endet - unabhängig von a) - der Anspruch auf Leistung einer Kaution nicht mit dem Ende des Mietverhältnisses?
3.	M hat mit einem Stromanbieter einen privaten Versorgungsvertrag geschlossen. Als er Zahlungsrückstände gegenüber dem Stromanbieter hatte, veranlasste dieser den Ausbau des Stromzählers. M konnte in der Folgezeit keinen Strom beziehen und minderte die Miete gegenüber seinem V um 50 Prozent.
a)	Durfte M die Miete mindern?
b)	Ändert sich etwas, wenn V wegen erheblichen Mietrückständen M den Strom abstellt, M aber seine Stromrechnung bezahlt hat?

 

Die Auflösungen

Hier die Lösungen zu den Fragen in MK 6/11. Lagen Sie richtig?  

1a)	Nein!   Nein, die Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit ist nicht deshalb geringer, weil die Einrichtungsgegenstände vollständig untergebracht werden können (BGH 2.3.11, VIII ZR 209/10, WuM 11, 213).
1b)	Nein, es sei denn   Maßgebend ist grundsätzlich die Bruttomiete.   Ist die Möblierung kalkulatorisch Teil der Nettomiete, kommt es auf die Vereinbarung eines Möblierungszuschlags nicht an. Falls ein solcher vereinbart ist, dürfte die Minderung sich aus der Gesamtmiete einschließlich Zuschlag errechnen.
2a)	Ja!   Nach der Verkehrssitte ist die Formulierung „zahlt eine Kaution“ als Vereinbarung einer Barkaution auszulegen. In der Übergabe der Bürgschaft liegt auch nicht eine ausdrückliche oder stillschweigende Vertragsänderung auf eine befristete Bürgschaft.   Die angebotene Leistung - befristete Bürgschaft - entsprach nicht der geschuldeten. Erfüllung nach § 362 BGB ist daher nicht einge-treten.
2b)	Nein!   Für den Vermieter von Gewerberäumen gilt, dass er auch nach Beendigung des Mietverhältnissses noch einen Anspruch auf Zahlung der fälligen Kaution hat, soweit ihm nach dem Vertrag noch Forderungen zustehen (BGH NJW 81, 976). Dies muss auch für Wohnraummietverhältnisse gelten.   Der Vermieter darf durch den Verzug des Mieters mit der Kautionszahlung nicht schlechter gestellt werden als wenn der Mieter seine Pflichten erfüllt hätte (LG München I 19.1.11, 15 S 11229/10; Revision zugelassen).
3a)	Nein!   Der Mangel ist der Sphäre des Mieters zuzurechnen, da er von ihm verursacht wurde. Damit ist für eine Minderung hier kein Raum (BGH 15.12.10, VIII ZR 210/10, NZM 11, 198).
3b)	Ja!   Solange der Mieter die Stromabstellung nicht dadurch verursacht het, dass er die Stromkosten nicht gezahlt hat, darf der Vermieter weder zur Durchsetzung seiner Forderungen, noch gegebenenfalls sogar um den Mieter zum Auszug zu veranlassen, die Stromversorgung unterbrechen.

Quelle: Ausgabe 06 / 2011 | Seite 108 | ID 145197