29.03.2010 | Praxistest

Prüfen Sie Ihr Wissen im Mietrecht

von RiAG Axel Wetekamp, München

Richtig oder Falsch? Aus Ihrer Praxis wissen Sie, Mandanten erwarten auf mietrechtliche Fragen eine rasche und kompetente Antwort. Angesichts differenzierter Sachverhalte und unübersehbarer Rechtsprechung ist dies nicht leicht. Die folgenden Fälle warten auf Ihre Beurteilung. Bitte raten Sie nicht, sondern versuchen Sie, Ihre Entscheidung sachgerecht zu begründen. Die Auflösung mit erläuternden Hinweisen finden Sie in MK 5/10.

	Fälle und Fragen	Ja	Nein
1.	Mieter M schließt mit Vermieter V einen Wohnungsmietvertrag, in dem Staffelmiete vereinbart ist. Auf sechs Jahre sind jährliche Staffelmieterhöhungen nach § 557a BGB vorgesehen. Zugleich handelt es sich bei dem Mietvertrag um einen formwirksamen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB auf fünf Jahre. Nach zwei Jahren stellt M fest, dass es erheblich billigere gleichwertige Wohnungen auf dem Markt gibt. Es sind auch Leerstände in der Gemeinde vorhanden.
a)	Kann M eine Mietherabsetzung z.B. unter Berufung auf § 5 WiStG oder Wegfall der Geschäftsgrundlage verlangen?
b)	Könnte M den Vertrag trotz des Zeitmietvertrags vorzeitig kündigen oder eine anderweitige „Auflösung“ des Mietverhältnisses erreichen?
2.	M hat den Verdacht, dass V die von ihm geleistete Kaution nicht auf einem Treuhandkonto angelegt hat. Trotz Aufforderung hat V einen diesbezüglichen Nachweis nicht erbracht.
a)	Stehen M während des Mietverhältnisses Möglichkeiten zur Erzwingung einer treuhänderischen Anlage zur Verfügung? Und wenn ja, welche sind dies?
b)	Falls M nichts unternimmt, kann er nach Beendigung des Mietverhältnisses zumindest eine Verzinsung erreichen, die der gesetzlichen Vorgabe entspricht?
3.	Gegenüber der Wohnung von M in einem innerstädtischen Gebiet wird ein neues Gebäude erstellt. Dies ist mit erheblichem Lärm und Schmutz verbunden. M mindert die Miete für die Dauer von zehn Monaten auf „0“, also er zahlt gar nichts mehr. In einem Schreiben an V erklärt M, „ich mindere die Miete um 60 Prozent und halte den Rest der Mietzahlung zurück bis die Sache vorbei ist.“ Eine Mängelanzeige seitens des M ist nicht erfolgt.
a)	Kann M überhaupt mindern?
b)	Hätte der M gegenüber dem V eine Mängelanzeige abgeben müssen?
c)	Sind in einem Rechtsstreit seitens des M Darlegungen zu den Lärmbeeinträchtigungen erforderlich?
d)	Darf M die Miete in dieser Höhe zurückbehalten?