29.11.2010 | Praxistest

Prüfen Sie Ihr Wissen im Mietrecht

von RiAG Axel Wetekamp, München

Richtig oder falsch? Aus Ihrer Praxis wissen Sie, Mandanten erwarten auf mietrechtliche Fragen eine rasche und kompetente Antwort. Angesichts differenzierter Sachverhalte und unübersehbarer Rechtsprechung ist dies nicht leicht. Die folgenden Fälle warten auf Ihre Beurteilung. Bitte raten Sie nicht, sondern versuchen Sie, Ihre Entscheidung sachgerecht zu begründen. Die Lösungen finden Sie im Anschluss an den Fragenteil.  

Die Auflösung mit erläuternden Hinweisen finden Sie in MK 1/11. Sie wollen nicht so lange warten? Die Lösungen stehen vorab im Internet im Online-Service „myIWW“ von „Mietrecht kompakt“. Um das Online-Archiv nutzen zu können, müssen Sie sich lediglich registrieren. Eine gute Gelegenheit dies jetzt zu tun.  

	Fälle und Fragen	Ja	Nein
1.	Mieter M bewohnt eine Wohnung, deren Miete weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Vermieter V bringt ein Mieterhöhungsverlangen auf den Weg. Unmittelbar nach Ablauf der Zustimmungsfrist des § 558b Abs. 2 BGB verkauft er die Wohnung. Der Erwerber E wird zwei Monate später ins Grundbuch eingetragen.
a)	Kann E Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben, obwohl er das Mieterhöhungsverlangen nicht abgegeben hat?
b)	E will das Mieterhöhungsverlagen selbst abgeben. Für ihn ist bis jetzt aber nur eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Reicht dies aus oder müssen weitere Voraussetzungen erfüllt sein?
2.	V ist nicht begeistert, als M ihm als Kaution die Stellung einer Bürgschaft eines Verwandten anbietet.
a)	V fragt, ob er sich überhaupt auf eine Bürgschaft einlassen muss bzw. die Bürgschaft durch Verwandte akzeptieren muss.
b)	Darf V bei Vereinbarung einer Bankbürgschaft dem M die Wohnungsschlüssel - auch wenn der Vertrag bereits unterschrieben ist - so lange vorenthalten, bis er die Bürgschaftsurkunde in Händen hält?
3.	Alle bis auf einen Mieter eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohnungen haben bereits Kaltwasserzähler in der Wohnung und sparen fleißig am Wasserverbrauch. Bei der nächsten Betriebskostenabrechnung stellen sie fest, dass die Wasserkosten wie im Vertrag vereinbart nach Personen abgerechnet worden sind. Sie sind empört und bestreiten die Fälligkeit der Abrechnung. Außerdem wenden sie ein, dass der Vermieter „keine Ahnung“ habe, wie viele Personen in den einzelnen Wohnungen tatsächlich wohnten. Er mache die Abrechnung nämlich nur nach den amtlichen Meldeunterlagen.
a)	Wird die Abrechnung wegen der Abrechnung ohne Berücksichtigung der Zähler zurecht angegriffen?
b)	Wird die Abrechnung wegen der Feststellung der Personen als Vergleichsmaßstab zu Recht angegriffen?

 

Die Lösungen

1a)	Ja!   Das Mieterhöhungsverlangen des früheren Vermieters wirkt nach Veräußerung der Wohnung zugunsten des Erwerbers fort (LG Kassel WuM 96, 417). Erwerber E kann daher gegen den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen.
1b)	Nein!   Die Auflassungsvormerkung reicht nicht aus, um ein Mieterhöhungsverlangen abzugeben (LG Hamburg WuM 93, 48). Gegebenen- falls müsste Vermieter V den Erwerber E im notariellen Kaufvertrag ermächtigen, den Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung im eigenen Namen gegen den Mieter geltend zu machen (LG Berlin GE 99, 777).
2a)	Nein!   Ob eine Bürgschaft als Kaution gestellt werden kann, unterliegt der freien Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien. Ein Anspruch des Mieters M hierauf besteht nicht. Bei Verwandten besteht zudem die für den Vermieter unkalkulierbare Gefahr der mangelnden Liquidität.
2b)	Ja!   Vermieter V kann Leistung Zug um Zug verlangen, also die Besitzverschaffung an den Mieträumen von der Bestellung der Bürgschaft und Aushändigung der Bürgschaftsurkund durch Mieter M abhängig machen (KG GE 99, 715).
3a)	Nein!   Erst wenn alle Wohnungen eines Mehrfamilienhauses mit Erfassungsgeräten für den Kaltwasserverbrauch ausgestattet sind, muss der Vermieter als Abrechnungsmaßstab den Maßstab des tatsächlichen Verbrauchs anwenden (BGH 12.3.08, VIII ZR 188/07, Abruf-Nr. 081438).
3b)	Nein!   Wenn die Umlegung der Wasserkosten nach Personenzahl vereinbart ist, ist das Melderegister keine ausreichende Grundlage für die Ermittlung der Personenzahl. Der Vermieter muss darüber hinaus gehende Ermittlungen zur Feststellung der tatsächlichen Personenzahl anstellen.