01.11.2005 | Praxiswissen kompakt

Verjährung mietrechtlicher Ansprüche: Fehler erkennen und vermeiden

von Dr. Hans-Herbert Gather, Meerbusch

Bei der Anwendung des durch die Schuldrechtsreform novellierten und für das Mietrecht bedeutsamen Verjährungsrechts (§§ 194 ff. BGB) kommt es in der Praxis immer wieder zu gravierenden Fehlern. Der folgende Beitrag erläutert daher, wie Sie diese erkennen und vermeiden.  

Die neuen Verjährungsregeln

Die wichtigsten Änderungen lassen sich wie folgt zusammenfassen:  

• Einführung der Regelverjährungsfrist von 3 Jahren (s.u., Checklisten 1 u. 2);

• Neuregelung des Beginns der Verjährung des Schadenersatzanspruchs wegen unterlassener, fälliger Schönheitsreparaturen bei Ende des Mietverhältnisses (s.u., S. 186);

• Zulässigkeit von Vereinbarungen über die Erschwerung der Verjährung (s.u., S. 187);

• Änderungen bei Neubeginn und Hemmung der Verjährung (s.u., S. 187).

Checkliste 1: Das müssen Sie zur Verjährung im Mietrecht unbedingt wissen

Drei-Jahres-Frist beginnt am   Jahresende	Nach §195 BGB beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist drei Jahre anstelle von früher 30 Jahren. Sie beginnt gem. § 199 Abs. 1 Nr.1 BGB am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (Ultimoverjährung).
Subjektive   Voraussetzungen beachten	Erforderlich ist des weiteren, dass der Gläubiger die den Anspruch begründenden Umstände und die Person des Schuldners kennt. Die Unkenntnis, die auf grober Fahrlässigkeit beruht, ist vom Gesetz der Kenntnis gleichgestellt (§ 199 Abs.1 Nr. 2 BGB). Die Kenntnis der Person des Schuldners erstreckt sich auf dessen Namen und die Anschrift (BGH NJW 98, 988; Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 199 Rn. 32). Den Gläubiger trifft die Obliegenheit, die nahe liegenden Maßnahmen zu ergreifen, die mit wenig Aufwand möglich sind, um sich die notwendige Kenntnis zu verschaffen.
Zehnjährige Höchstfrist zur Vermeidung einer Unverjährbarkeit	Damit Ansprüche, die der Regelfrist unterliegen, wegen mangelnder Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis nicht faktisch unverjährbar werden (Mansel, NJW 02, 89), enthält § 199 Abs. 4 BGB eine Höchstfrist. Danach verjähren diese Ansprüche ohne Rücksicht auf Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis stets in zehn Jahren von ihrer Entstehung an. Die Höchstfrist gilt immer, wenn die Regelfrist zur Anwendung kommt. Sie ist gemäß §§ 187 f. BGB taggenau zu berechnen. Für sie gilt nicht die Ultimoverjährung (§ 199 Abs.1 Nr. 1 BGB).
Ausnahmsweise Verjährung in   dreißig Jahren	Nach § 197 Abs. 1 Nr. 1 BGB verjähren Herausgabeansprüche aus Eigentum und anderen dinglichen Rechten in 30 Jahren. Die Frist beginnt gem. § 200 S. 1 BGB mit der Anspruchsentstehung. Diese Verjährungsfrist kommt zur Anwendung, wenn der Vermieter als Eigentümer, Nießbraucher oder Erbbauberechtigter die Herausgabe des Mietobjekts verlangt, da der Mietvertrag nach §§ 134, 138 BGB nichtig, mit Erfolg ex tunc (§ 123 Abs. 1, § 142 Abs. 1 BGB) angefochten oder wegen Geschäftsunfähigkeit des Mieters (§ 105 BGB) nichtig ist.Dann ist die Regelverjährung, die für den schuldrechtlichen Herausgabeanspruch nach § 546 Abs. 1 BGB gilt, nicht anwendbar, da kein Mietverhältnis zu Stande gekommen ist.