01.05.2005 | Schönheitsreparaturen

Bedarfsklausel und „starre“ Fristenregelung erneut auf dem Prüfstand des BGH

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Eine mietvertragliche Formularklausel über Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich ausführen muss und die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in nach der Art der Räume gestaffelten Zeitabständen von drei, fünf und sieben Jahren erforderlich werden, ist nicht dahin auszulegen, dass die dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung unabhängig vom Beginn des Mietverhältnisses an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf anknüpft. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter nicht unangemessen (BGH 9.3.05, VIII ZR 17/04, n.v., Abruf-Nr. 050983).

Praxishinweis

Wird eine Wohnung in renovierungsbedürftigem Zustand vermietet, ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans nach st. Rspr. jedenfalls wirksam, wenn die Renovierungsfristen erst mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (BGHZ 101, 253; 105, 71, 84; BGH NJW 04, 2087) und es sich nicht um einen „starren“ Fristenplan handelt (BGH NJW 04, 2586). Hieran gemessen sind die folgenden Vertragsklauseln nach Ansicht des BGH nicht zu beanstanden. Sie stellen keine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S. des § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. Insbesondere verstoßen sie nicht gegen das Transparenzgebot.  

Diese Klausel erklärte der BGH für zulässig

„§ 4 Mietzins, Nebenkosten und Schönheitsreparaturen: (8.) Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13). § 13 Instandhaltung der Mieträume: (1.) Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: ... Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, muss er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich ausführen. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.“  

 

Die o.g. Klauseln enthalten aus Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters keine Verpflichtung des Mieters zur Renovierung auch vorvertraglicher Abnutzungszeiträume. Er wird nicht zur sofortigen Renovierung verpflichtet, wenn die Wohnung in abgenutztem Zustand übernommen wird. Die Klauseln konkretisieren vielmehr, in welchen Zeitabständen die Ausführung von Schönheitsreparaturen je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung der Mieträume „erforderlich“ ist und stellen hierzu einen (Regel-)Fristenplan auf. Die Fristen dieses Plans beginnen mangels gegenteiliger Anhaltspunkte erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Sie erfassen somit nur eine vom Mieter und nicht auch eine vom Vormieter verursachte Abnutzung. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Formulierung, wonach die erforderlichen Schönheitsreparaturen „unverzüglich“ auszuführen sind (so aber LG Berlin GE 00, 1476). Eine Vorverlagerung ihrer Fälligkeit im Hinblick auf den unrenovierten Zustand der Wohnung bei deren Übergabe ist hierdurch erkennbar nicht beabsichtigt.