29.03.2011 | Schönheitsreparaturen

Endgültiges Aus: Rückgabeklauseln mit einfarbigen Vorgaben („weiß“) sind unwirksam

Eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung in „weiß“ dekoriertem Zustand zurückzugeben, benachteiligt den Mieter unangemessen i.S. des § 307 BGB (BGH 14.12.10, VIII ZR 198/10, Abruf-Nr. 110950).

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Der BGH arrondiert seine Rechtsprechung zur (Un-)Wirksamkeit von Farbwahlklauseln. Diese benachteiligen den Mieter unangemessen und sind nach § 307 BGB unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt sind, sondern den Mieter auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgeschriebenen Farbwahl verpflichten (z.B. „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen“ BGH MK 08, 178, Abruf-Nr. 082205). Grund: Der Mieter wird durch die Einengung in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs eingeschränkt, ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht. Folge: Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist schlechthin unwirksam. Farbwahlklauseln halten danach einer AGB-Kontrolle am Maßstab des § 307 BGB nur stand, wenn sie kumulativ zwei Voraussetzungen erfüllen:  

• ausschließliche Geltung für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und

• keine Festlegung des Mieters auf eine spezielle Ausführungsweise, sondern im Rahmen einer vorgegebenen Bandbreite Belassung eines gewissen Spielraums für die Dekoration, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist („neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten“, BGH, a.a.O.; „farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden“, BGH MK 09, 8 Abruf-Nr. 083697).

Hieran gemessen schränkt auch eine Rückgabeklausel, die den Mieter - wie hier - verpflichtet, die Wohnung „weiß“ dekoriert zurückzugeben, die Gestaltungsfreiheit des Mieters in unzulässiger und von den berechtigten Interessen des Vermieters nicht gedeckten Weise ein. Der BGH hält daran fest, dass das berechtigte Interesse des Vermieters allein darin besteht, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Diesen Anforderungen genügt aber auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen. Eine in diesem Sinne formulierte Rückgabeklausel ist unbedenklich.