25.08.2009 | Schönheitsreparaturen

Endrenovierung bei unwirksamer Klausel: Mieter hat Anspruch auf Kostenerstattung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist (BGH 27.5.09, VIII ZR 302/07, Abruf-Nr. 092225).

Sachverhalt

Der Formularmietvertrag enthält eine wegen starrer Fristen unwirksame Schönheitsreparatur- (vgl. MK 04, 163 Abruf-Nr. 042062), Endrenovierungs- und Kostenquotenklausel. Ferner enthält der Mietvertrag im Leerfeld des § 27 (Sonstige Vereinbarungen) den handschriftlichen Eintrag: „Die Wohnung wird dem Mieter renoviert übergeben (Erstbezug). Bei Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt die Übergabe in renoviertem Zustand ... .“ In 04 renovierten die Kläger die Wohnung. Kurz vor Mietbeendigung sprachen die Parteien über eine durchzuführende Renovierung; der genaue Inhalt des Gesprächs ist streitig. Jedenfalls weißten die Kläger vor Auszug noch die Wohnung. Mit der Behauptung, der Beklagte habe ausdrücklich auf Durchführung einer Endrenovierung bestanden, um die Wohnung in einem frisch renovierten Zustand weiterzuvermieten, beanspruchen die Kläger Erstattung der für das Weißen der Wand- und Deckenflächen getätigten Aufwendungen, die sie mit 9 EUR je Quadratmeter ansetzen. Die Klage blieb in den Instanzen erfolglos. Die Revision der Kläger hatte Erfolg.  

Entscheidungsgründe

Den Klägern steht kein Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen aus § 539 Abs. 1 BGB i.V.m. §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB zu. Bei dieser Bestimmung handelt es sich um eine Rechtsgrundverweisung, die erfordert, dass zugleich die gesetzlichen Voraussetzungen einer GoA vorliegen. Daran fehlt es hier. Die Regeln über die GoA setzen voraus, dass der Geschäftsführer ein Geschäft „für einen anderen“ besorgt. Das kann bereits der Fall sein, wenn er das Geschäft nicht nur als eigenes, sondern auch als fremdes führt, das heißt in dem Bewusstsein und mit dem Willen, zumindest auch im Interesse eines anderen zu handeln. In diesem Zusammenhang wird zwischen objektiv und subjektiv fremden Geschäften unterschieden. Bei objektiv fremden Geschäften, die schon ihrem Inhalt nach in einen fremden Rechts- und Interessenkreis eingreifen (Beispiele Urteilsgründe Tz. 18), wird regelmäßig ein ausreichender Fremdgeschäftsführungswille vermutet. Das gilt grundsätzlich auch für Geschäfte, die zugleich objektiv eigene als auch objektiv fremde sind. Hingegen erhalten objektiv eigene oder neutrale Geschäfte ihren (subjektiven) Fremdcharakter allenfalls durch einen Willen des Geschäftsführers zur vordringlichen Wahrnehmung fremder Interessen. Hierfür besteht grundsätzlich keine tatsächliche Vermutung; der Wille, ein solches Geschäft in erster Linie oder zumindest zugleich für einen anderen zu führen, muss vielmehr hinreichend deutlich nach außen in Erscheinung treten (BGH WM 04, 139).  

Ein Mieter, der auf Grund vermeintlicher vertraglicher Verpflichtung Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig. Grund: Der für eine Fremdgeschäftsführung erforderliche unmittelbare Bezug zum Rechts- und Interessenkreis des Vermieters ist nicht schon deswegen gegeben, weil die Renovierungsmaßnahmen zu einer Verbesserung der Mietsache führen und damit dem Vermögen des Vermieters zugute kommen. Denn mit der Vornahme von Schönheitsreparaturen will der Mieter eine Leistung erbringen, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts anzusehen ist (Nachweise, Urteilsgründe Tz. 20). Eine dadurch bewirkte Vermögensmehrung auf Vermieterseite stellt ebenso wenig wie die Zahlung der Miete eine Wahrnehmung von Vermieterinteressen und damit eine Geschäftsführung dar, welche eine Anwendung der Vorschriften über die GoA rechtfertigen könnte.