26.03.2009 | Schönheitsreparaturen

Individuelle Endrenovierungsabrede im Wohnungsübergabeprotokoll ist wirksam

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Endrenovierungspflicht des Mieters zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst (BGH 14.1.09, VIII ZR 71/08, Abruf-Nr. 090710).

Sachverhalt

Der Formularmietvertrag vom 12.2.00 enthielt eine wegen starrer Fristen unwirksame Schönheitsreparaturklausel und die unzulässige Endrenovierungsklausel, „Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Räume unabhängig von der Dauer in dem Zustand zurückzugeben, der einer ordnungsgemäßen Instandsetzung entspricht.“ Der Formularmietvertrag bestimmt weiterhin, dass durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrags die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt werde. Anlässlich der Wohnungsübergabe unterzeichneten die Parteien am 6.3.00 ein maschinengeschriebenes Übergabeprotokoll, das folgende Regelung enthält: „Herr U (Beklagter) übernimmt vom Vormieter M die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter (Kläger) gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben." Die Klage auf Ersatz der Kosten für die vom Beklagten verweigerten Endrenovierungsarbeiten hatte in den Instanzen keinen Erfolg. Auf Revision des Klägers hat der BGH die Sache zur weiteren Sachaufklärung zurückverwiesen.

Praxishinweis

Da sowohl die Starre-Fristen-Klausel (BGH NJW 06, 2113) als auch die Endrenovierungsklausel (BGH NJW 07, 3776) gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sind, steht dem Kläger ein Anspruch auf Schadenersatz statt der Leistung gemäß § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nur zu, wenn die dem Beklagten im Wohnungsübergabeprotokoll auferlegte Endrenovierungspflicht wirksam ist. Wirksamkeitsbedenken ergeben sich hier in dreifacher Hinsicht: