27.05.2009 | Schönheitsreparaturen

Keine wirksame Verpflichtung zur Renovierung in neutralen Farbtönen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Die Klausel in einem Wohnungsmietvertrag „Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen“ ist unwirksam (BGH 18.2.09, VIII ZR 166/08, Abruf-Nr. 090998).

Sachverhalt

Der formularmäßige Mietvertrag enthält neben der im LS. genannten Klausel die Regelung: al„Der Mieter übernimmt die Wohnung in folgendem Zustand: In allen Räumen Raufaser (Wand & Decke), Tapeten in neutralem Farbton neu gestrichen, alle Heizkörper, Innentüren, Türrahmen in neutralen Farbtönen neu lackiert. Der Mieter verpflichtet sich, bei seinem Auszug die Wohnung in dem beschriebenen Zustand zurückzugeben.“ Die Beklagte hat die Kaution u.a. wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen („wolkiger“ Anstrich) in Anspruch genommen. Das LG hat die Zahlungsklage abgewiesen. Die Revision der Kläger hatte teilweise Erfolg.  

Praxishinweis

Der BGH verneint einen Schadenersatzanspruch der beklagten Vermieterin gemäß § 280 Abs. 1, Abs. 3, § 281 BGB wegen nicht fachgerechter Ausführung der Schönheitsreparaturen. Die Kläger waren nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Grund: Sowohl die im LS. genannte allgemeine Abwälzungsklausel als auch die Endrenovierungsklausel sind wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB). Eine Formularklausel, die den Mieter auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, benachteiligt den Mieter unangemessen (BGH MK 08, 178, Abruf-Nr. 082205; vgl. auch die Entscheidung zur Hamburger Holzklausel, BGH MK 09, 8, Abruf-Nr. 083697). Dies gilt auch für die im LS. genannte Klausel. Grund: Die Klausel verlangt - allgemein - eine Dekoration in neutralen Farbtönen und enthält ebenso wie die unzulässige Farbwahlklausel in MK 08, 178, keine Beschränkung auf den im Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung geforderten Zustand. Folge: Die formularmäßige Abwälzungsklausel ist schlechthin unwirksam.  

Die Kläger hatten sich auch nicht wirksam verpflichtet, die Wohnung in neutralem Farbton gestrichen zurückzugeben. Bei der im Sachverhalt dargestellten Klausel handelt es sich um eine formularmäßig vereinbarte Endrenovierungsklausel. Diese verpflichtet den Mieter am Ende der Miet-zeit zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf und ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH MK 08, 1, Abruf-Nr. 073138).