27.04.2010 | Schönheitsreparaturen

Nicht geschuldete Schönheitsreparaturen: kein Entreicherungseinwand für Vermieter

von RA Markus Wolf, Düsseldorf

Der Vermieter kann sich nach Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Anspruch des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen nicht geschuldeter, aber durchgeführter Schönheitsreparaturen, nicht auf Entreicherung berufen. Dies gilt auch nicht, wenn das Mietverhältnis zehn Jahre angedauert hat und der Mieter wegen der Abwälzung der Schönheitsreparaturen einen niedrigeren Mietzins gezahlt hat (LG Wuppertal 11.3.10, 9 S 50/08, Abruf-Nr. 101227).

Sachverhalt

Die Kläger vermieteten der Beklagten am 1.9.96 eine Wohnung zu einer monatlichen Gesamtmiete von zuletzt 920 EUR. In § 10 Nr. 3 des Mietvertrags ist die Beklagte zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen verpflichtet, in § 10 Nr. 5 des Mietvertrags ist handschriftlich eine Endrenovierungsklausel vereinbart. Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis fristgerecht zum 31.10.06. Vor Rückgabe der Mietsache am 21.11.06 hatte sie Schönheitsreparaturen durch einen Handwerker ausführen lassen. Gegen die Klage wegen offener Mietrückstände rechnet die Beklagte u.a. mit einem Anspruch auf Rückzahlung der für die Schönheitsreparaturen aufgewandten Kosten auf. Sie stützt ihre Gegenforderung auf Schadenersatz wegen Verwendung unwirksamer Vertragsklauseln, auf GoA sowie auf ungerechtfertigte Bereicherung (§ 812 BGB). Das AG hat der Klage überwiegend stattgegeben. Seiner Ansicht nach steht der Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein aufrechenbarer Anspruch wegen der aufgewandten Renovierungskosten zu. Auf die Berufung der Beklagten hat das LG das Urteil des AG aufgehoben und die Klage abgewiesen.  

Entscheidungsgründe

Das LG ist - anders als das AG - der Auffassung, dass der Beklagten aus § 812 BGB eine aufrechenbare Gegenforderung zusteht. Die Endrenovierungsklausel ist nach Auffassung des LG als Formularklausel anzusehen und wegen der gleichzeitigen Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen aufgrund des Summierungseffekts unwirksam. Folge: Die Beklagte hat aus dem Mietvertrag weder aufgrund § 10 Nr. 3 (Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen) noch gemäß § 10 Nr. 5 (Endrenovierungsverpflichtung) die Durchführung von Schönheitsreparaturen geschuldet. Die Kläger sind in Höhe der aufgewandten Renovierungskosten bereichert.  

Die Kläger können sich auch nicht mit Erfolg auf den Einwand der Entreicherung berufen (§ 818 Abs. 3 BGB). Eine Entreicherung kommt insbesondere nicht im Hinblick darauf in Betracht, dass die Kläger wegen der Abwälzung der Verpflichtung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagte eine geringe Miete verlangt und ihr deswegen Mieteinnahmen entgangen sind. Zwar mag es sein, dass die Beklagte deswegen während der Dauer des Mietverhältnisses eine geringere Miete zahlen musste. Aber selbst wenn man die lange Mietdauer von zehn Jahren berücksichtigt, liegt eine Entreicherung nicht vor und zwar unabhängig davon, ob die Beklagte die Schönheitsreparaturen aufgrund § 10 Nr. 3 oder § 10 Nr. 5 des Mietvertrags ausgeführt hat. Stellt man auf die Verpflichtung zur Endrenovierung ab, so scheidet eine Entreicherung schon deshalb aus, weil die Endrenovierungsverpflichtung zusätzlich neben der Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen bestanden hat und mit einem etwaigen, geringeren Mietzins nicht in Zusammenhang steht.