28.05.2010 | Schönheitsreparaturen

Schweigen ist nicht immer Gold: Vermieter müssen auf berechtigte Fragen antworten

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Zur Frage des Feststellungsinteresses des Mieters hinsichtlich der Unwirksamkeit einer im Mietvertrag enthaltenen Formularklausel über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen (BGH 13.1.10, VIII ZR 351/08, Abruf-Nr. 101582).

Sachverhalt

Die Kläger kündigten das Wohnraummietverhältnis fristgerecht zum 31.7.06 und forderten den Beklagten auf, bis 8.5.06 schriftlich sein Einverständnis hierzu zu erklären. Der Beklagte reagierte weder hierauf noch auf das spätere Anwaltsschreiben. Darin forderten die Kläger ihn zusätzlich auf, rechtsverbindlich mitzuteilen, dass er wegen Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln nicht auf einer Vornahme von Schönheitsreparaturen bestehen werde. Auf einseitigen Antrag der Kläger hat das AG ihre Feststellungsanträge (1.) dass das Mietverhältnis mit Wirkung zum 31.7.06, hilfsweise zu einem späteren Termin, beendet sei und (2.) dass sie nicht verpflichtet seien, Schönheitsreparaturen auszuführen, in der Hauptsache für erledigt erklärt. Das LG hat den Feststellungsantrag zu 1) abgewiesen. Die Revision der Kläger hat teilweise Erfolg.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Dem Antrag zu 1 fehlt das für die Zulässigkeit einer Feststellungsklage erforderliche Feststellungsinteresse. Dieses ist nur gegeben, wenn dem Recht oder der Rechtslage des Klägers eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht und wenn das erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (z.B. BGH NJW 09, 751). Für die Kläger bestand im Zeitpunkt des Kündigungsschreibens kein Anlass zu glauben, der Beklagte werde ihnen das Recht, das Mietverhältnis mit der vereinbarten Frist zu kündigen, bestreiten. Ein nur allgemeines Klärungsinteresse reicht nicht aus.  

Ein Feststellungsinteresse ergibt sich insoweit auch nicht daraus, dass der Beklagte ihre Schreiben nicht beantwortet hat. Grund: Der Beklagte war nicht verpflichtet, sein „Einverständnis“ mit der Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.7.06 zu erklären. Die von den Klägern verlangte Einverständniserklärung hätte zur Folge gehabt, dass das Mietverhältnis zum 31.7.06 - unabhängig von der Wirksamkeit der Kündigung - einvernehmlich aufgehoben worden wäre. Einen Anspruch auf eine einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses hatten die Kläger gegenüber dem Beklagten nicht.