01.02.2007 | Schönheitsreparaturen

Starre-Fristen-Rechtsprechung gilt auch für Abgeltungsklauseln

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit „starrer“ Abgeltungsquote), ist gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (BGH 18.10.06, VIII ZR 52/06, Abruf-Nr. 063501).

Sachverhalt

Der Formularmietvertrag aus dem Jahr 2001 lautet:  

Die streitgegenständliche Formularklausel zu BGH 18.10.06, VIII ZR 52/06

„(1.) Die Miete ist so kalkuliert, dass in ihr die Kosten für die nachfolgend geregelten Instandsetzungen und Instandhaltungen nicht enthalten sind. (2.) Die während der gesamten Vertragsdauer nach Maßgabe des unter Ziff. 3 vereinbarten Fristenplans fällig werdenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten. (3.) Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen innerhalb folgender Fristen auszuführen: a) Küche, Wohnküche, Kochküche, Bad, Dusche, WC alle 3 Jahre; b) Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen, Korridore und alle sonstigen Räume alle 5 Jahre; c) Nebenräume (z.B. Speisekammer, Besenkammer) und alle Ölfarbanstriche alle 7 Jahre ... (5.) Hat der Mieter trotz Fristsetzung und Ablehnungsandrohung die Räume zu Ziff. 3a mindestens drei Jahre, die Räume zu Ziff. 3b mindestens fünf Jahre, die Räume oder Einrichtungen zu Ziff. 3c mindestens sieben Jahre benutzt, ohne diese Räume in der genannten Zeit renoviert zu haben, muss er spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmännisch nachholen. (6.) Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen.  

Räume gemäß	Ziff. 3a	Ziff. 3b	Ziff. 3c
Nutzungsdauer von mehr als 6 Monaten	17 %	10 %	7,14 %
Nutzungsdauer von mehr als 12 Monaten	33 %	20 %	14,28 %
Nutzungsdauer von mehr als 24 Monaten	66 %	40 %	28,50 %
Nutzungsdauer von mehr als 36 Monaten		60 %	42,85 %
Nutzungsdauer von mehr als 48 Monaten		80 %	57,00 %
Nutzungsdauer von mehr als 60 Monaten			71,40 %

 

Die Nutzungsdauer beginnt mit dem Anfang des Mietverhältnisses, bzw. mit dem Zeitpunkt der letzten Renovierung durch den Mieter ... Der Mieter wird von der Verpflichtung zur Zahlung eines Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen frei, wenn er, was ihm unbenommen ist, dieser anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommt, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen selbst durchführt. ...“  

 

Die von der Vermieterin nach Verrechnung seines Kautionsguthabens mit zeitanteiligen Renovierungskosten verlangte Nachforderung zahlte der Kläger (Mieter). Seine (Rück-)Zahlungsklage hatte Erfolg.  

Praxishinweis