05.01.2009 | Schönheitsreparaturen

Starre-Fristen-Rechtsprechung gilt auch für gewerbliche Mietverträge

Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (Anschluss an BGH MK 04, 163, Abruf-Nr. 042062 zum Wohnraummietrecht und an BGH MK 05, 114, Abruf-Nr. 051468; BGH 8.10.08, XII ZR 84/06, Abruf-Nr. 083287).

Praxishinweis

In MK 06, 95, hatten wir darüber berichtet, dass das OLG Düsseldorf (Abruf-Nr. 061455) die „Starre-Fristen-Rechtsprechung“ des für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenats auf gewerbliche Formularmietverträge übertragen hat. Der für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat hat die Revision des klagenden Vermieters zurückgewiesen und die Auffassung des OLG Düsseldorf mit im Wesentlichen gleicher Begründung bestätigt. Die Entscheidung wirft zwei Fragen auf:  

• Der BGH verweist darauf, dass der Vermieter sein legitimes Interesse, einem langwierigen Rechtsstreit mit einer ihn treffenden Beweislast für die Notwendigkeit der Renovierung zu vermeiden, mit einer weichen Fristenregelung hinreichend schützen kann. Gilt eine Fristenregelung in den AGB nur für den Regelfall und lässt sie Ausnahmen nach dem Erhaltungszustand zu, trifft den Mieter die Beweislast, dass entgegen der im Vertrag genannten Frist noch keine Renovierungsbedürftigkeit besteht. Für die zu erwartenden Kosten einer Beweisaufnahme ist er dann vorschusspflichtig. Mit dieser Beweisregelung wird der Anwendungsbereich des § 309 Nr. 12 BGB angesprochen. Da der Formularvertrag im Gewerberaummietrecht regelmäßig gegenüber einem Unternehmer verwendet wird und das Klauselverbot des § 309 Nr. 12 BGB in solchen Fällen nicht gilt (§ 310 Abs. 1 BGB), ist die damit verbundene Übertragung der Beweislast für Umstände, die im Einflussbereich des Mieters liegen, nach Auffassung des BGH nicht unwirksam. Der VIII. Zivilsenat hat diesen Aspekt bisher nicht geprüft. Wäre der Anwendungsbereich des § 309 Nr. 12 BGB bei formularmäßigen Schönheitsreparaturklauseln mit weichen Fristen eröffnet, bestünden in Wohnraummietverträgen Zweifel an ihrer Wirksamkeit.

• Da die Parteien um eine Renovierungspflicht der Beklagten als Mieterin gestritten haben, konnte der BGH auch offen lassen, ob sich die unwirksame Klausel über die Übernahme der Schönheitsreparaturen von der in einem anderen Absatz desselben Paragrafen geregelten Freizeichnungsklausel „Der Vermieter ist nicht verpflichtet, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen des Mietgegenstandes durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert sind“ trennen lässt.

Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (Anschluss an BGH MK 04, 163, Abruf-Nr. 042062 zum Wohnraummietrecht und an BGH MK 05, 114, Abruf-Nr. 051468; BGH 8.10.08, XII ZR 84/06).

Quelle: Ausgabe 01 / 2009 | Seite 10 | ID 123574