29.03.2010 | Schönheitsreparaturen

Verteilung der Beweislast bei weicher Fristenregelung im Formularmietvertrag

1. Soll die formularmäßige Fristenregelung für die dem Mieter auferlegten Schönheitsreparaturen nur für den Regelfall gelten und Ausnahmen nach dem Erhaltungszustand zulassen, trifft den Mieter die Beweislast, dass entgegen der im Vertrag genannten Frist noch keine Renovierungsbedürftigkeit besteht. Nimmt der Vermieter umgekehrt aber für sich eine Verkürzung der Regelfristen in Anspruch, muss er darlegen und beweisen, dass der Erhaltungszustand der Mieträume eine frühere Ausführung der Schönheitsreparaturen erfordert.  

2. Das formularmäßige Aufrechnungsverbot in einem gewerblichen Mietvertrag, „Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts oder einer Aufrechnung gegenüber dem Mietzins ist nur mit einer unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderung zulässig“, gilt nicht für eine entscheidungsreife Gegenforderung.  

3. Ist der Mieter nur verpflichtet die Mieträume ordnungsgemäß gereinigt zu übergeben handelt es sich nur um eine übliche Reinigung vom sich allmählich ansammelndem Schmutz. Ein Schadenersatzanspruch wegen Verletzung dieser Reinigungspflicht setzt ein Vorgehen des Vermieters nach §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB voraus.  

(OLG Düsseldorf 1.10.09, I-10 U 58/09, Abruf-Nr. 100947)

Sachverhalt

Der gewerbliche Formularmietvertrag enthält die aus Leitsatz 2 ersichtliche Klausel Für die Ausführung von Schönheitsreparaturen sind Fristen von drei Jahren für die s„mitvermieteten Küchen, Bäder und Toiletten“ und von vier, fünf und sieben Jahren für die übrigen Räume vorgesehen. Bei starker oder geringerer Abnutzung seit Mietbeginn sind nach dem Grad der Erforderlichkeit kürzere oder längere Fristen einzuhalten. Das Mietverhältnis ist seit dem 31.3.08 beendet. Die Nebenkostenabrechnungen 2007 und 2008 lagen im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Senat (10.9.09) nicht vor. Die Beklagte hat gegen die Mietforderung mit ihrem Kautionsrückzahlungsanspruch (2.400 EUR) aufgerechnet. Der Kläger seinerseits hat die Kaution mit einem Schadenersatzanspruch (Renovierungs- und Reinigungskosten) verrechnet und wegen der ausstehenden Nebenkostenabrechnungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht. Die Berufung der Beklagten hatte i.H. von 2.400 EUR Erfolg.  

Praxishinweis

Der Senat verneint einen Schadenersatzanspruch des Klägers wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen. Zwar ist der Mieter gemäß § 280 Abs. 1, Abs. 3, § 281 Abs. 1 S. 1 BGB schadenersatzpflichtig, wenn er bei Mietende fällige Schönheitsreparaturen schuldhaft nicht vornimmt. Der Kläger ist der ihm obliegenden Darlegungs- und Beweislast jedoch nicht nachgekommen. Nach der im Sachverhalt wiedergegebenen Vertragsklausel liegt eine Fristenregelung mit einer sogenannten „weichen“ Frist vor. Hier war bei Mietende lediglich die dreijährige Ausführungsfrist für die „mitvermieteten Küchen, Bäder und Toiletten“ abgelaufen. Das heißt: Die Beklagte war zu Schönheitsreparaturen in den übrigen Räumen nur verpflichtet, wenn sie wegen übermäßiger Abnutzung fällig waren. Das OLG legt dem Vermieter die Beweislast für die Verkürzung der Regelfrist auf. Grund: Sollen die Fristen in den AGB nur für den Regelfall gelten und Ausnahmen nach dem Erhaltungszustand zulassen, trifft den Mieter die Beweislast, dass entgegen der Frist noch keine Renovierungsbedürftigkeit besteht (BGH MK 09, 10 Abruf-Nr. 083287). Nimmt der Vermieter umgekehrt aber für sich eine Verkürzung der Regelfristen in Anspruch, muss er darlegen und beweisen, dass eine frühere Ausführung der Schönheitsreparaturen erforderlich ist. Dies hat der Kläger hier nicht getan.  

Wichtig: Ein Schadenersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen setzt, außer bei Erfüllungsverweigerung voraus, dass dem Mieter erfolglos eine angemessene Frist zur Vornahme der Schönheitsreparaturen gesetzt wurde (§ 281 Abs. 1 BGB). Auch hieran fehlte es.