01.06.2007 | Schönheitsreparaturen

Weniger ist mehr!

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Eine in AGB eines Wohnraummietvertrags enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der „bisherigen Ausführungsart“ abweichen darf, ist auch dann insgesamt – und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (BGH 28.3.07, VIII ZR 199/06, Abruf-Nr. 071513).

Sachverhalt/Praxishinweis

Die Klägerin war Vermieterin, der Beklagte Mieter einer Wohnung. § 2 Abs. 3 des Mietvertrags lautete auszugsweise: „Der Mieter hat außerdem nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung a) die Schönheitsreparaturen auszuführen (Nr. 5 und 12 AVB)...“ Bestandteil des Mietvertrags waren auch die Allgemeinen Vertragsbestimmungen der Klägerin. Diese lauteten in Nr. 5 Abs. 2 S. 1 und 4: „Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen.“ Wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen forderte die Klägerin nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf der zu deren Ausführung gesetzten Frist Schadenersatz. Die Klage war in allen Instanzen erfolglos.  

Die Entscheidung betrifft viele gleich- oder ähnlich lautende Mietverträge vorwiegend größerer Wohnungsunternehmen (z.B. ehemals gemeinnützige Wohnungsgesellschaften). Auch wenn die Übertragung der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen für sich genommen keinen Bedenken begegnet, zeigt der BGH erneut die engen Grenzen auf, denen der Vermieter bei der formularmäßigen Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unterliegt. Schießt der Vermieter bei seiner Formulierung der Schönheitsreparaturklausel über das angemessene Ziel hinaus, steht ihm – wie hier – überhaupt kein Anspruch zu.  

Die Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist unwirksam. Sie ist unklar (§ 305c Abs. 2 BGB) und benachteiligt in ihrer dem Mieter – hier im Individualprozess zugrunde zu legenden – ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner der Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB):