28.06.2010 | Unberechtigter Eigenbedarf

Kein Anspruch auf Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte bei Unmöglichkeit

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Einer Schadenersatzklage des Mieters gegen den Vermieter auf Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte an der ehemaligen Wohnung, die der Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters geräumt hat, kann nach Veräußerung der Wohnung durch den Vermieter nicht stattgegeben werden, ohne dass geklärt wird, ob dem Vermieter die Wiedereinräumung dieser Rechte noch möglich ist (BGH 16.12.09, VIII ZR 313/08, Abruf-Nr. 100561).

Sachverhalt

Die Wohnung des Klägers (200 m² / 1.153 EUR) wurde von einer GbR erworben, deren Gesellschafter die beiden Beklagten sind. Der nach anfänglichem Widerspruch wegen Eigenbedarfs für die Beklagte auf Räumung in Anspruch genommene Kläger bezog zum 1.6.05 eine neue Wohnung (141,3 m² / 1.670 EUR). Die Beklagte zog nicht in die Wohnung ein. Diese wurde vielmehr von der GbR ungeachtet einer vom Kläger erwirkten Unterlassungsverfügung in 11/07 verkauft. Der Erwerber ist inzwischen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Das LG hat der Klage auf Wiedereinräumung von Besitz- und Mietrechten an der Wohnung zu den bisherigen Bedingungen sowie auf Schadenersatz (Maklerkosten, Mietdifferenz) im Wesentlichen stattgegeben. Die Revision hat teilweise Erfolg.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Der BGH differenziert zwischen dem Anspruch des Klägers auf Wiedereinräumung des Besitzes und seinem Anspruch auf Schadenersatz. Er hebt das Urteil auf, soweit die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt worden sind, dem Kläger Besitz- und Mietrechte an der Wohnung wieder einzuräumen, bestätigt aber die Verurteilung zum Schadenersatz. Dieser ist begründet, weil der von den Beklagten mit der Eigenbedarfskündigung geltend gemachte Nutzungswille nicht ernsthaft bestanden hat. Der BGH hält daran fest, dass ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet ist (MK 09, 111, Abruf-Nr. 091657; MK 05, 158, Abruf-Nr. 051999).  

Zwar enthält das Kündigungsschreiben vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB). Auch darf eine BGB- Gesellschaft als Vermieterin - auch nach Eintritt in den Mietvertrag nach § 566 Abs. 1 BGB - grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen (BGH MK 10, 39, Abruf-Nr. 092822; MK 07, 220, Abruf-Nr. 072772). Die Beklagten hatten zum Zeitpunkt der Kündigung jedoch nicht übereinstimmend ernsthaft beabsichtigt, die Wohnung der Beklagten zur Nutzung zu überlassen. Ihre Angaben in der mündlichen Anhörung vor dem AG waren nicht deckungsgleich. Der Beklagte wollte die Wohnung wegen erheblicher Belastung nicht vermietet verkaufen. Die Beklagte wollte die Wohnung nutzen. Das LG hat hieraus zutreffend geschlossen, die Beklagten hätten sich zwar geeinigt, Eigenbedarf geltend zu machen und an der Wohnung Umbauarbeiten durchzuführen, hinreichend konkrete Absprachen über die weitere Nutzung hätten jedoch noch nicht vorgelegen. Das heißt: War eine Nutzung durch die Beklagte nur eine von mehreren Möglichkeiten, fehlte ein ernsthafter Nutzungswunsch. Damit lag bei Ausspruch der Kündigung ein den Eigenbedarf rechtfertigendes berechtigtes Interesse nicht vor. Das gemeinsame Vorgehen der Beklagten mit dem Ziel der Räumung der Wohnung durch den Kläger ist für den BGH kein ausreichendes Indiz dafür, dass auch der Beklagte und damit die Gesellschaft als Vermieterin eine Eigennutzung der Wohnung durch die Beklagte ernsthaft beabsichtigte.