01.09.2005 | Unberechtigter Eigenbedarf

Schadenersatzprozess: Wer trägt die Darlegungs- und Beweislast?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

1. Der Mieter muss im Schadenersatzprozess wegen ungerechtfertigter Eigenbedarfskündigung beweisen, dass die vom Vermieter zur Begründung des Eigenbedarfs angegebenen Tatsachen nicht zutreffen.  

2. Der Vermieter darf sich nicht darauf beschränken, die Behauptung des Mieters, der Vermieter habe im Zeitpunkt der Kündigung die Nutzung der Wohnung nicht ernsthaft beabsichtigt, schlicht zu bestreiten. Ihm ist es zuzumuten, substanziiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll.  

(BGH 18.5.05, VIII ZR 368/03, WuM 05, 521, Abruf-Nr. 051999)

Sachverhalt

Der beklagte Vermieter kündigte das mit den Klägern bestehende Mietverhältnis zum 31.12.99, weil „er in die größere, hellere und trockenere Wohnung im Erdgeschoss einziehen wolle“. Die Kläger mieteten eine andere Wohnung zu einer höheren Miete. Der Beklagte nahm in der Erdgeschosswohnung Sanierungsarbeiten vor, die sich bis 02 hinzogen. Danach vermietete er die Wohnung anderweitig. Er hatte seit Anfang 02 auch damit begonnen, die von ihm bewohnte Souterrainwohnung auszubauen und lebt seit seiner Heirat Mitte 02 dort mit seiner Ehefrau. Die Kläger haben wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs Schadenersatz des ihnen durch den Umzug entstandenen und des künftigen Schadens verlangt. Der Beklagte wurde in den Instanzen im Wesentlichen antragsgemäß verurteilt. Seine Revision hatte vorläufigen Erfolg.  

Praxishinweis

Spricht der Vermieter schuldhaft (auch fahrlässig) eine Kündigung aus, die wegen fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist, macht er sich gegenüber dem Mieter nach § 280 BGB (= pVV nach altem Recht) schadenersatzpflichtig, wenn diesem wegen des vorzeitigen Gebrauchsverlusts ein Schaden entsteht (BGHZ 89, 296; BGH NZM 98, 718). Dies gilt auch, wenn ein vom Vermieter mit der Kündigung geltend gemachter Eigenbedarf in Wahrheit nicht besteht. Insoweit reicht es für eine berechtigte Eigenbedarfskündigung aus, dass der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die In-Anspruch-Nahme des Wohnraums für sich oder eine der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Personen hat (BVerfGE 79, 292; WuM 94, 129; BGHZ 103, 91).  

Im Räumungsprozess gegen den Mieter trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen des geltend gemachten Eigenbedarfs. Diese Verteilung der Beweislast soll nach einer Meinung auch für die Schadenersatzklage des Mieters gelten (LG Bochum NJWE-MietR 97, 50; LG Hamburg NJW-RR 93, 333; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 573 Rn. 58).