28.06.2010 | Untergang der Mietsache

Vermieter muss Versicherung vorrangig vor Mieter in Anspruch nehmen

Bei einem Brand des Mietobjekts muss der Vermieter den Gebäudeversicherer in Anspruch nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regress des Gebäudeversicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat (AG Meppen 29.1.10, 3 C 560/09, Abruf-Nr. 100531).

Sachverhalt und Entscheidungsgründe

Der Vermieter hatte ein Wohnhaus vermietet, für das eine Gebäude- und Mietausfallversicherung bestand. Die Kosten hierfür waren gem. Mietvertrag auf die Mieterin abgewälzt. Bei einem Brand wurde das Haus zerstört. Der Vermieter behauptet, der Brand sei durch ein Zündeln des Sohnes der Mieterin verursacht worden. Der Gebäudeversicherer verweigerte den Ersatz des Mietausfallschadens.  

Das AG wies die Klage des Vermieters gegen die Mieterin auf weitergehende Mietzahlung ab. Durch den Untergang der Mietsache wurde nicht nur der Vermieter von seiner Leistungspflicht frei (§ 275 Abs. 1 BGB), es ging auch die Gegenleistungspflicht der Mieterin unter (§ 326 Abs. 1 S. 1 BGB). Der Vermieter konnte weder ein Verschulden der Mieterin, noch ein ihr zurechenbares Verschulden nachweisen. Verdachtsmomente für das Hantieren des Sohnes mit Streichhölzern reichen nicht aus.  

Es tritt hinzu, dass der Vermieter vorrangig den Gebäudeversicherer für den Mietausfallschaden in Anspruch nehmen muss. Da die Kosten der Versicherung auf den Mieter umgelegt wurden, darf er erwarten, an den Versicherungsleistungen teilzuhaben. Wird er stattdessen vorrangig vom Vermieter in Anspruch genommen, wird er in seiner Erwartung auf Versicherungsschutz enttäuscht. Daher hat er gegen den Vermieter einen Schadenersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung, den er dem Anspruch des Vermieters gemäß § 242 BGB entgegenhalten kann.