25.02.2010 | Untermieterlaubnis

Unberechtigte Verweigerung bei fehlendem Nutzungsinteresse des Untermieters folgenlos

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Eine außerordentliche Kündigung nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB wegen der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ist rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht besteht (BGH 11.11.09, VIII ZR 294/08, Abruf-Nr. 094166).

Sachverhalt

Der Mietvertrag enthält einen wechselseitigen Kündigungsverzicht der Parteien für drei Jahre. Nach zwei Jahren baten die Beklagten um vorzeitige Vertragsauflösung. Da eine Nachmietersuche scheiterte, erbaten sie die Erlaubnis der Kläger, das Einfamilienhaus für zehn Monate (verbleibende Laufzeit des Kündigungsverzichts) an die Eheleute D untervermieten zu dürfen. Den Klägern war nicht bekannt, dass es sich hierbei um die Eltern der Beklagten zu 1 handelte. Sie lehnten eine Untervermietung ab, da die Beklagten vollständig aus dem angemieteten Haus ausziehen wollten. Daraufhin kündigten die Beklagten wegen verweigerter Untervermietungserlaubnis und gaben das Haus an die Kläger zurück. Die Mietzahlungsklage wurde in den Instanzen abgewiesen, ohne dem Einwand der Kläger nachzugehen, die Eheleute D hätten nie ein tatsächliches Nutzungsinteresse gehabt. Die Revision der Kläger hatte Erfolg.  

Praxishinweis

Der Mieter ist gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 BGB (gilt für alle Mietverhältnisse) nicht berechtigt, die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten zu überlassen, erst recht sie weiter zu vermieten. Er hat keinen Anspruch auf eine generelle Erlaubnis, sondern muss sie grundsätzlich für einen bestimmten Untermieter einholen (BGH MK 07, 47, Abruf-Nr. 070547). Wird ihm diese Erlaubnis verweigert, kann er außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB), sofern kein wichtiger Grund in der Person des Dritten vorliegt. Das Kündigungsrecht besteht auch, wenn der Vermieter die Untervermietung von vornherein kategorisch ablehnt. Dann muss kein Untermieter präsentiert werden.  

Hier besteht die Besonderheit, dass einerseits die Beklagten mit den Eheleuten D konkrete Untermieter benannt haben, andererseits die Kläger aber eine Untervermietung aus nicht personenbezogenen Gründen generell und deshalb zu Unrecht abgelehnt haben. Auf Letzteres hat das Berufungsgericht abgestellt und deshalb zugunsten der Beklagten ein Sonderkündigungsrecht bejaht. Das ist im Ansatz zutreffend, weil der Vermieter eine Untervermietung nicht deshalb ablehnen darf, weil der Mieter - wie hier - aus dem gemieteten Haus ausziehen und es insgesamt untervermieten will. Der BGH stellt klar: § 540 Abs. 1 BGB greift auch ein, wenn dem Untermieter die Mietsache zu alleinigem Gebrauch überlassen werden soll. Grund: Anders als § 553 Abs. 1 BGB differenziert § 540 Abs. 1 BGB nicht danach, ob die Mietsache ganz oder teilweise an einen Dritten überlassen werden soll. Das heißt: Das Sonderkündigungsrecht erfasst auch den Fall, dass der Vermieter die Erlaubnis für die vollständige Gebrauchsüberlassung an Dritte verweigert, obwohl der Mieter nach § 553 Abs. 1 BGB selbst nur einen klagbaren Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung eines Teil des Wohnraums hat (BGH MK 06, 65, Abruf-Nr. 060553). Auch die weiteren Voraussetzungen des Sonderkündigungsrechts sind erfüllt. Die Eheleute D sind „Dritte“ i.S. des § 540 Abs. 1 BGB. Hierunter versteht der BGH jede Person, die nicht Vertragspartner des Hauptmietverhältnisses ist.