01.04.2005 | Untervermietung

Vermieter kann Erlaubnis beschränken

von RA Michael Bach, Nordkirchen

Enthält der gewerbliche Mietvertrag die Klausel „Ohne Zustimmung der Vermieterin darf die Mieterin die Mietsache weder ganz oder teilweise untervermieten oder ihren Gebrauch Dritten in anderer Weise überlassen. Insbesondere darf die Mietsache nicht zu einem Zweck benutzt werden, der den Interessen der Vermieterin entgegensteht“, kann der Vermieter die Untervermietungserlaubnis verweigern, wenn die Untervermietung dazu führt, dass der Vermieter einen seiner weiteren Mieter als Untermieter an die Hauptmieterin verliert (OLG Düsseldorf 17.2.05, 10 U 144/04, n.v., n.rk., Abruf-Nr. 050765).

Praxishinweis

Das Urteil betrifft das folgende Spannungsfeld: Einerseits wünscht der gewerbliche Mieter, im Fall des Fehlschlagens seines Geschäftsmodells sein wirtschaftliches Risiko aus einem langfristigen Mietvertrag durch Untervermietung zu reduzieren, andererseits hat der Vermieter ein Interesse daran, eigene Leerstände zu vermeiden. Er will nicht einen seiner Mieter an einen anderen Mieter als dessen Untermieter verlieren. Die Entscheidung weist einen praxistauglichen Weg zur Lösung der Problematik.  

Die Erlaubnis zur Untervermietung nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB gewinnt ihre wesentliche Bedeutung gerade bei der meist langfristig orientierten Geschäftsraummiete daraus, dass der Rahmen für den vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache erweitert wird. Die im Umfang der Erlaubnis einmal eingetretene Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten für den Mieter soll eine geeignete Grundlage für seine Dispositionen als Untervermieter schaffen. Sein hieran bestehendes Interesse findet in § 540 Abs. 1 S. 2 BGB Ausdruck. Danach kann der Vermieter die Erlaubnis nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Untermieters versagen und den Mieter am Vertrag festhalten (BGH NJW 95, 2034; NJW 87, 1692). Auf Grund dieser grundsätzlichen Zulässigkeit der Untervermietung kann der Mieter bei Vertragsschluss die berechtigte Erwartung hegen, dass ihm die Untermieterlaubnis bei gegebenem Anlass erteilt wird, sofern dieser nicht sachliche, aus der Sphäre des Untermieters herrührende Gründe entgegenstehen.  

Diese Interessengewichtung zu Gunsten des Mieters haben die Parteien durch die o.g. Vertragsklausel zum Nachteil der Klägerin (Mieterin) verschoben. Die Klausel ermöglicht der Vermieterin eine Versagung nicht nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Dritten, sondern auch, wenn die Mietsache durch die Untervermietung zu einem Zweck benutzt wird, der ihren Interessen entgegensteht. Damit haben die Parteien die für eine Erlaubniserteilung berücksichtigungsfähigen Kriterien gegenüber der gesetzlichen Regelung zu Gunsten der Beklagten (Vermieterin) anders gewichtet und deren Möglichkeit zur Verweigerung der Zustimmung in zulässiger Weise auf aus ihrer Sphäre stammende sachliche Gründe erweitert.