27.05.2009 | Verjährung

Achtung kurze Frist des § 548 BGB: Ansprüche können schon vor ihrem Entstehen verjähren

von RA Norbert Monschau, FA Miet- und Wohnungsrecht, Erftstadt

Die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB wird auch mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält, in Lauf gesetzt, wenn die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen (OLG Saarbrücken 18.12.08, 8 U 672/07, Abruf-Nr. 091524).

Sachverhalt

Nach Beendigung eines Gewerberaummietverhältnisses zum 31.12.02 und Rückgabe des Mietobjekts schließt der Vermieter mit dem bisherigen Untermieter und unmittelbaren Besitzer der Mietsache einen neuen Mietvertrag ab. In der Folgezeit verklagt er den ehemaligen Mieter erfolgreich auf Rückbau von Umbauten (Berufungsurteil vom 17.11.05, Zurückweisung der Revision am 21.3.07). Im Juli 07 fordert er ihn auf, verbindlich die Übernahme der aufgrund der Rückbaumaßnahmen entstehenden Schäden in Form von Mietausfall bzw. Mietminderung zu bestätigen. Der Mieter wehrt sich mit einer negativen Feststellungsklage und erhebt die Verjährungseinrede gemäß § 548 Abs. 1 BGB.  

Entscheidungsgründe

Die Einrede der Verjährung greift! Im Unterschied zur Vorinstanz hält das OLG die Schadenersatzansprüche des Vermieters für verjährt. Gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Hierzu gehört nicht nur der im Vorprozess geltend gemachte vertragliche Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, sondern auch die Schadenersatzansprüche wegen unterlassener Wiederherstellung, wie Mietausfall- (BGH NJW 06, 1588; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 548 BGB Rn. 2, 4, 19) und Mietminderungsschaden.  

Nach § 548 Abs. 1 S. 2 BGB beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurück erhält. Auch wenn hier der bisherige Untermieter und neue Mieter vereinbarungsgemäß in unmittelbarem Besitz der Mietsache bleibt, war der Vermieter in der Lage, die Mietsache auf Mängel zu untersuchen, sodass er sie mit Beendigung des Mietverhältnisses zurückerhalten hat (vgl. Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 9. Aufl., § 548 BGB Rn. 55). Hiervon ausgehend waren Schadenersatzansprüche des Vermieters mit Ablauf des 30.6.03 nach §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB verjährt. Dem steht nicht entgegen, dass die Schadenersatzansprüche des Vermieters mangels erfolgten Rückbaus bisher noch nicht entstanden sind.