01.11.2005 | Vertragseintritt

Formlose Zustimmung des Neumieters zu schriftlicher Vertragsübernahme zwischen Altparteien

Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrags ist gewahrt, wenn der Vermieter mit dem Altmieter schriftlich vereinbart, dass der Neumieter in den Vertrag eintritt und dieser der Vertragsübernahme formlos zustimmt (BGH 20.4.05, XII ZR 29/02, NZM 05, 584, Abruf-Nr. 051704).

Sachverhalt

Die Klägerin begehrt als Mieterin die Feststellung, dass ihr die Beklagte zum Schadenersatz verpflichtet ist, weil diese ihr Geschäftsräume nicht überlassen, sondern anderweitig vermietet hat. In 8/99 unterzeichneten die Beklagte als Vermieterin und der jetzige Geschäftsführer der Klägerin (GF) für die als Mieterin aufgeführte E.-GmbH einen auf zehn Jahre fest abgeschlossenen Mietvertrag. Zugleich vereinbarten die Mietparteien im Nachtrag Nr. 1, dass der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten nach erfolgter Eintragung der Klägerin in das Handelsregister auf diese als Mieterin übergehen und die E.-GmbH aus dem Mietvertrag ausscheiden solle. Der Nachtrag ist auf Vermieterseite von einem Vertreter der Beklagten unterschrieben. Für die Mieterin hat der GF unter Beifügung eines Stempels der E.-GmbH unterschrieben. Die Klägerin ist Ende 9/99 in das Handelsregister eingetragen worden. Die Beklagte erklärte gegenüber der E.-GmbH den Rücktritt vom Mietvertrag und vermietete die Flächen anderweitig. Ihre Rechtsverteidigung war in allen Instanzen erfolglos.  

Praxishinweis

Die Streitfrage ist, ob die Zustimmung der Klägerin zu der zwischen Vermieter und Altmieter schriftlich (BGH NZM 02, 291) vereinbarten Vertrags-übernahme zur Erhaltung der zehnjährigen Laufzeit gemäß § 550 BGB (§ 566 BGB a.F.) der Schriftform bedurfte. Der BGH hat dies zutreffend verneint.  

Nach h.M. stellt die Vertragsübernahme keine Kombination von Abtretung und Schuldübernahme, sondern ein einheitliches Rechtsgeschäft dar. Sie bedarf der Zustimmung aller Beteiligten und kann als dreiseitiger Vertrag oder durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird (BGHZ 95, 88). Dabei kann nach dem Prinzip der Vertragsfreiheit der Eintritt des neuen Mieters in den Vertrag auch dadurch erfolgen, dass der Neumieter einen Vertrag zwischen Vermieter und Altmieter genehmigt (BGHZ 72, 394; 96, 302).