01.06.2005 | Vertragsgestaltung

Kündigungsausschluss: Welche Frist kann in AGB vereinbart werden?

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

In einem Wohnraummietvertrag ist ein – auch beiderseitiger – formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (BGH 6.4.05, VIII ZR 27/04, WuM 05, 346, Abruf-Nr. 051268).

Praxishinweis

Die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts in einem Wohnraummietvertrag („Die Mieter verzichten für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht“) durch eine Individualvereinbarung verstößt weder gegen § 573c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB (BGH MK 04, 43, Abruf-Nr. 040025).  

Weitergehend hat der BGH inzwischen mehrfach entschieden, dass auch ein zeitlich befristeter Kündigungsausschluss durch Formularvertrag jedenfalls wirksam ist und keine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S. des § 307 Abs. 1 BGB darstellt, wenn er für beide Seiten gelten soll. Den Entscheidungen lagen folgende Vertragsklauseln zur Mietdauer zu Grunde:  

Beispiele: Diese Formularklauseln sind nach der BGH-Rechtsprechung zulässig

Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von zwei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrags. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von zwei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt (BGH WuM 04, 542, Abruf-Nr. 042314).  

Das Mietverhältnis (vom 31.10.01) ist erstmals zum 31.12.02 mit dreimonatiger Kündigungsfrist ordentlich kündbar und setzt sich anderenfalls nach Ablauf dieser Mindestlaufzeit auf unbestimmte Dauer fort (BGH WuM 04, 543, Abruf-Nr. 042442).  

Der Mietvertrag (vom 21.2.02) läuft auf unbestimmte Zeit. Der Mietvertrag kann von beiden vertragsschließenden Parteien frühestens zum 31.3.03 gekündigt werden“ (BGH WuM 04, 672).