01.05.2005 | Vertragsgestaltung

Unwirksame Mehrwertsteuervereinbarung bei fehlender Optionsmöglichkeit des Vermieters

von RA Michael Bach, Nordkirchen

Die Vereinbarung in einem Mietvertrag über Räume zum Betrieb einer ärztlichen Praxisgemeinschaft „Der Mieter muss neben der Miete die jeweils gültige Mehrwertsteuer zahlen. Dies gilt auch für obige Nebenkosten und Verwaltungskosten. Der Mieter wird nach dem zehnten Vertragsjahr von der Zahlung der Mehrwertsteuer auf die Miete entbunden, sofern sie für ihn zu diesem Zeitpunkt nicht wegen einer Berechtigung zum Vorsteuerabzug zum durchlaufenden Posten wird. Die Verpflichtung zur Zahlung der Mehrwertsteuer auf die Nebenkosten bleibt jedoch bestehen“, verpflichtet den Mieter zur Zahlung von Mehrwertsteuer auf die Miete, wenn der Vermieter wirksam zur Umsatzsteuer optiert hat (BGH 28.7.04, XII ZR 292/02, GuT 04, 159, Abruf-Nr. 042308).

Praxishinweis

Gemäß § 4 Nr. 12a UStG sind Mietverträge über Grundstücke grundsätzlich von der Umsatzsteuerpflicht befreit. Folge: Der Vermieter ist nicht berechtigt, Umsatzsteuer auf die Miete zu fordern. Die steuerfreie Vermietung betrifft nicht nur die Nettomiete, sondern auch die Nebenkostenvorauszahlungen und Verwaltungskosten sowie vom Mieter einheitlich mit angemietete Tiefgaragen- und Außenstellplätze (Sölch/Ringleb/Klenk, UStG, 44. Erg.Lfg., § 4 Nr. 12 Rn. 64; BMF-Schreiben v. 7.2.94, BStBl. 94, 189).  

Hat der Vermieter nach § 9 Abs. 1 UStG wirksam auf die Steuerbefreiung verzichtet, kann sein Umsatz als steuerpflichtig behandelt werden, falls dieser an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Das setzt gemäß § 9 Abs. 2 UStG voraus, dass der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Umsätze aus der Tätigkeit als Arzt erfüllen diese Voraussetzungen nicht. Sie sind gemäß § 4 Nr. 14 UStG steuerfrei. Das heißt: Es besteht keine Vorsteuerabzugsberechtigung nach § 15 UStG. Das gilt auch, wenn die Mitglieder einer ärztlichen Gemeinschaftspraxis – wie hier – ihre Tätigkeit unabhängig von ihrem Zusammenschluss in der Rechtsform einer GbR i.S. des § 18 Abs. 1 Nr. 1 EStG freiberuflich ausüben.  

Der BGH bestätigt die Auffassung des Berufungsgerichts zur Auslegung der im Leitsatz wiedergegebenen Vereinbarung. Danach sollte die GbR während der ersten zehn Jahre des Mietvertrags Mehrwertsteuer auf die Nettomiete einschließlich Neben- und Verwaltungskosten auch zahlen, wenn ihr selbst die Vorsteuerabzugsberechtigung fehlte. Die Mehrwertsteuerpflicht der Vermietungsumsätze auf zehn Jahre entsprach – so der BGH – dem Interesse der Vermieterin, die so die auf die Herstellungskosten des Mietobjekts bezahlte Mehrwertsteuer selbst wiederum als Vorsteuer nach Abzug der von ihr vereinnahmten Steuer auf ihre Vermietungsumsätze in vollem Umfang erstattet erhalten hätte (§ 15 Abs. 1 Nr. 1, § 15 a Abs. 1 S. 2 UStG). Angesichts der Steuerfreiheit der Ausgangsumsätze der GbR konnte dieser gewünschte steuerrechtliche Erfolg hier nur eintreten, wenn die Vermieterin bei Abschluss des Mietvertrages noch nach § 9 Abs. 1 UStG wirksam zur Steuerpflicht optieren konnte. Im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (12/97) galt für den Verzicht auf die Steuerbefreiung von Vermietungsumsätzen gemäß § 9 Abs. 1 UStG die Übergangsvorschrift des § 27 Abs. 2 Nr. 3 UStG. Danach ist § 9 Abs. 2 UStG in der seit dem 1.1.94 geltenden Fassung nicht anzuwenden, wenn das auf dem Grundstück errichtete Gebäude anderen als den in Nr. 1 und 2 bezeichneten Zwecken (Wohnzwecken oder anderen nicht unternehmerischen Zwecken) dient oder zu dienen bestimmt ist und vor dem 1.1.98 fertiggestellt worden ist, und wenn mit der Errichtung des Gebäudes vor dem 11.11.93 begonnen worden ist. Hierzu bestimmen die Umsatzsteuerrichtlinien in Nr. 148a (5):