27.05.2009 | Vorkaufsrecht

Zwangsverwalter schuldet keine Eigentumsverschaffung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Tritt der Mieter in Ausübung seines Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 BGB) in den vom Vermieter geschlossenen Kaufvertrag über ein unter Zwangsverwaltung stehendes Mietobjekt ein, richtet sich der Eigentumsverschaffungsanspruch des Mieters aus diesem Kaufvertrag gegen den Vermieter und nicht gegen den Zwangsverwalter. Dem Mieter steht in einem solchen Fall gegenüber dem Anspruch des Zwangsverwalters auf Zahlung der Miete (§ 535 BGB, § 152 ZVG) kein Zurückbehaltungsrecht wegen des gegen den Vermieter gerichteten Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums an der Mietwohnung zu (BGH 17.12.08, VIII ZR 13/08, Abruf-Nr. 090527).

Sachverhalt

Die Zwangsverwaltungsschuldnerin bildete Wohnungs- und Teileigentum an ihrem Grundstück und verkaufte die Mietwohnung der Beklagten mit notariellem Vertrag an einen Dritten. Die Beklagten übten gegenüber der Schuldnerin ihr Vorkaufsrecht (§ 577 BGB) aus und forderten sie vergeblich auf, ihre Bereitschaft zu erklären, an der Erfüllung des dadurch mit ihnen zustande gekommenen Kaufvertrags mitzuwirken. Sie berufen sich gegenüber dem Zwangsverwalter auf ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete bis der Kaufvertrag mit ihnen seitens der Schuldnerin erfüllt werde. Die Zahlungsklage des Zwangsverwalters hatte in allen Instanzen Erfolg.  

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Kernpunkt der Entscheidung ist die vom BGH zu Recht verneinte Frage, ob der Zwangsverwalter nach Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Mieter dessen Schuldner bezüglich des Eigentumsverschaffungsanspruchs ist.  

Die Beklagten sind aufgrund der Ausübung ihres Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 BGB) in den zwischen der Schuldnerin und dem Dritten geschlossenen Kaufvertrag über die Wohnung eingetreten (§ 464 Abs. 2 BGB). Folge: Der Verkäufer ist gemäß § 433 Abs. 1 S. 1 BGB verpflichtet, ihnen das Eigentum zu verschaffen. Dieser Anspruch richtet sich nicht gegen den Kläger, sondern gegen die Schuldnerin. Der Kläger ist als Zwangsverwalter nicht Partei des Kaufvertrags und kann als solcher weder die Auflassung erklären noch die Grundbuchänderung beantragen oder bewilligen. Grund: Die Beschlagnahme bewirkt keinen Eigentumswechsel und keinen Rechtsübergang auf den Zwangsverwalter. Dem Eigentümer wird lediglich die Verwaltung und die Benutzung entzogen (§ 148 Abs. 2 ZVG). Das heißt: Der Verwalter hat nur die Befugnis zur laufenden Verwaltung des Grundstücks (§ 152 Abs. 1 ZVG). Die Verfügungsbefugnis verbleibt dagegen auch nach angeordneter Zwangsverwaltung bei dem Schuldner (Nachweise Urteilsgründe Rn. 11), allerdings im Verhältnis zu dem die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläubiger beschränkt durch ein relatives Veräußerungsverbot. Folge: Ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) scheitert hier bereits an der fehlenden Gegenseitigkeit von Mietzahlungs- und Eigentumsverschaffungsanspruch.