01.09.2005 | WEG

Die Eigentümergemeinschaft ist teilrechtsfähig: Das sind die Konsequenzen für die Praxis

von RA, Dipl.-Finanzwirt Hermann Kahlen, FA StR, Senden

Die WEG-Eigentümergemeinschaft ist teilrechtsfähig (BGH 2.6.05, V ZB 32/05, ZMR 05, 547, Abruf-Nr. 051926). Der Beitrag fasst die wichtigsten Aussagen des BGH hierzu zusammen und zeigt, was Rechtsanwälte von nun an berücksichtigen müssen.  

Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft

Bislang war die Frage nicht höchstrichterlich geklärt, ob die Eigentümergemeinschaft rechtsfähig ist. Insofern der BGH nun klargestellt hat, dass sie rechtsfähig ist, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, werden vier Praxisprobleme im Zusammenhang mit Forderungen der Eigentümer oder gegen diese geklärt:  

Checkliste: So wirkt sich die Rechtsfähigkeit auf Forderungen aus

1. Eigentümerwechsel: Es war streitig, wie bei einem Eigentümerwechsel gemeinsame Forderungen – z.B. Schadenersatzforderungen gegen Dritte, die das gemeinschaftliche Eigentum beschädigt haben – zu behandeln sind. Stehen Forderungen „der Gemeinschaft“, dem veräußernden oder dem erwerbenden Wohnungseigentümer zu? Einigkeit bestand nur im Ergebnis: Solche Forderungen sind Teil des Verwaltungsvermögens, das einer Zweckbindung unterliegt, die auch bei Eigentümerwechsel erhalten bleibt. Jetzt gilt: Träger des Vermögens einschließlich gemeinschaftlicher Forderungen und Verbindlichkeiten ist unabhängig von einem Eigentümerwechsel stets die Eigentümergemeinschaft.

2. Rückständige Beiträge: Ansprüche auf rückständige Beiträge eines Eigentümers standen allen gemeinsam zu. Ein einzelner Eigentümer bedurfte zur Durchsetzung der Ansprüche eines Zustimmungsbeschlusses der übrigen. Jetzt gilt: Die Eigentümergemeinschaft ist Forderungsinhaberin. Ihre Ansprüche werden gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG vom Verwalter geltend gemacht. Zwar bedarf auch dieser zur Geltendmachung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Der Beschluss ist jedoch meist entbehrlich, weil die Gemeinschaftsordnung oft eine entsprechende Ermächtigung enthält.

3. Klage gegen Eigentümer: Wenn die Eigentümer gerichtlich in Anspruch genommen werden sollten, war bislang eine aktuelle Eigentümerliste zwingend erforderlich. Anderenfalls fehlte es an der Bestimmtheit. Jetzt gilt: Gerichtlich wird die Eigentümergemeinschaft als solche in Anspruch genommen. Verfahrensrechtliche Konsequenz der Teilrechtsfähigkeit ist, dass, jedenfalls soweit es um das Verwaltungsvermögen geht, die Gemeinschaft parteifähig (im ZPO-Verfahren) und beteiligtenfähig (im FGG-Verfahren) ist. Die Beifügung einer Eigentümerliste ist entbehrlich.

4. Zwangshypothek: Ansprüche auf rückständiges Haus-/Wohngeld konnten zwar tituliert werden. Sollte aber eine Zwangshypothek eingetragen werden, bedurfte es nach § 15 Abs. 1 GBV der Eintragung aller Eigentümer (mit Ausnahme des Hausgeldschuldners) unter Angaben von Name, Vorname, Wohnort und Beruf. Die Eintragung scheiterte – jedenfalls bei größeren Gemeinschaften – oft an fehlenden Angaben. Jetzt gilt: Es reicht, die Eigentümergemeinschaft genau zu benennen.

 

Eingeschränkte gesamtschuldnerische Haftung aller Eigentümer

Zur Haftung der Eigentümergemeinschaft hat der BGH nun klargestellt, dass neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft eine gesamtschuldnerische Haftung der Eigentümer nur in Betracht kommt, wenn diese sich auch klar und eindeutig verpflichtet haben.