24.01.2008 | WEG

Nicht-Wohnungseigentümer als Verwaltungsbeirat

von RA, Dipl.-Finanzwirt Hermann Kahlen, FAStR, Senden/Westf.

Ein Leser schilderte uns folgenden Fall: Die Eigentümergemeinschaft hatte einen Verwaltungsbeirat gewählt, der kein Eigentümer ist und den sie nun wieder „loswerden“ möchte. In der Gemeinschaftsordnung steht: „Die Wohnungseigentümer wählen mit Stimmenmehrheit einen Verwaltungsbeirat, dessen Aufgaben sich aus § 29 WEG ergeben. Der Verwaltungsbeirat besteht aus drei Wohnungseigentümern, die aus ihrer Mitte den Vorsitzenden bestimmen“. Der Verwalter meint, die Wahl sei in Ordnung, denn in der Gemeinschaftsordnung müsse explizit stehen, dass Verwalter kein Externer sein darf. Zu Recht?  

Zunächst bestimmt § 29 Abs. 1 S. 2 WEG, dass der Beirat aus „einem Wohnungseigentümer ... und zwei weiteren Wohnungseigentümern“ besteht. Wenn und soweit nichts anderes geregelt ist, dürfen somit nur Wohnungseigentümer dem Verwaltungsbeirat angehören. § 29 WEG ist aber abdingbar (h.M.: Bärmann/Pick/Merle-Merle, WEG, 9. Aufl., § 29 Rn. 15; KK-WEG, Abramenko, § 29 Rn. 31). Eine Abbedingung setzt voraus, dass eine entsprechende Vereinbarung – z.B. in der Gemeinschaftsordnung – vorliegt. In Fall des Lesers fehlt es an einer solchen Vereinbarung. Vielmehr schreibt die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich vor, dass der Verwaltungsbeirat aus Wohnungseigentümern besteht und somit nicht aus Externen.  

Aber: Ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer zur bloß mehrheitlichen Bestellung eines Externen zum Verwaltungsbeirat entgegen der Gemeinschaftsordnung ist nicht nichtig sondern nur anfechtbar (KK-WEG/Abramenko, § 29 Rn. 31). Eine solche Anfechtung hatte hier in der Vergangenheit nicht stattgefunden. Die Anfechtungsfristen waren hier zudem verstrichen. Somit ist der Verwaltungsbeirat wirksam bestellt worden. Lediglich vereinzelt werden derartige Beschlüsse als nichtig angesehen (KG NJW-RR 89, 469).