24.09.2009 | WEG

Substanziierungsanforderung bei Hausgeldklage

von RA Norbert Slomian, FA Miet- und WEG-Recht, Heilbronn

Die Zuerkennung eines Wohngeldanspruchs setzt die Feststellung voraus, welcher konkrete Teilbetrag der Gesamtforderung welcher Jahresabrechnung bzw. welchem Wirtschaftsplan zuzuordnen ist. (OLG Hamm 3.3.09, 15 Wx 96/08, Abruf-Nr. 093071).

Sachverhalt

Der Verwalter erstellte für 2002 eine Abrechnung, die für den beklagten Eigentümer folgende Angaben enthielt: Anteilige Kosten 11.511,69 EUR, Sollvorauszahlungen 11.427,55 EUR, Kontostand zum 31.12. mit 3.864 EUR und einen Nachzahlungsbetrag von 3.948,18 EUR. Für 2003 wurde eine Abrechnung genehmigt, die folgende Angaben enthielt: Anteilige Kosten 6.803,29 EUR, Sollvorauszahlungen 5.651,15 EUR, Abrechnungsspitze mit 1.152,14 EUR, einen Kontostand zum 31.12.03 von 4.515,87 EUR und einen Nachzahlungsbetrag mit 5.651,15 EUR. Mit der Klage wird für 2002 ein Betrag von 3.948,18 EUR und für 2003 ein Betrag von 5.214 EUR verfolgt.  

Praxishinweis

Bezieht sich ein Wohngeldanspruch auf mehrere Abrechnungsperioden, setzt ein Anspruch nach § 16 Abs. 2 WEG die Feststellung voraus, welcher konkrete Teilbetrag der Gesamtforderung welcher Jahresabrechnung zuzuordnen ist. Festgestellt werden müssen die jeweiligen Eigentümerbeschlüsse einschließlich der den jeweiligen Wohnungseigentümer betreffenden Einzelabrechnungen. Die sich daraus ergebende Beitragsschuld muss unter Berücksichtigung geleisteter Zahlungen beziffert werden. Der Kontoauszug beginnt allerdings schon mit einem Sollsaldo, dessen Zusammensetzung ebenso wenig erläutert wird, wie die unter dem 30. und 31.12.02 vorgenommenen Umbuchungen. Die Zusammensetzung des Endsaldos ist damit nicht nachvollziehbar.  

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Leider sind die „Eigentümerkonten“ der Verwalter selten aussagekräftig, wenn aus dem Sollsaldo zu einem Stichtag ermittelt werden muss, welche konkrete Forderung nicht getilgt ist. Mangels Kontokorrentkonto, scheidet eine bloße Saldoklage aus. Dem Verwalter sind die Verrechnungsvorschriften der §§ 366, 367 BGB oft fremd. Die konkrete Zuordnung offener Zahlungen zu bestimmten Anspruchsgrundlagen ist aber sowohl für die Frage der Verjährung, als auch im Rahmen der Zwangsversteigerung wegen § 10 Abs.1 Nr. 2 ZVG unentbehrlich.